XX地产设计部管理手册

XX地产

设计部工作管理手册

（草稿）

学习地产 2015年1月

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学习地产设计部 组织架构

为达到集团地产项目开发过程中各阶段设计管理工作顺利实施，兼顾公司目前地产项目管理的现状及未来发展，提高设计部整体绩效，提高设计院出图质量，现初拟设计部管理架构草稿如下。

设计部架构设置说明：

1、以上人员配置是据公司地产板块目前阶段专业人员需求提出的。 2、基于设计部对图纸，文件，管理工作需要，需配备一名工程秘书. 3、各专业人员配置需据项目启动情况，项目规模，难易程度，现有同事专业水准和项目熟习程度、公司要求等方面综合调整。

地产设计部 岗位职责

1. 建筑专业工程师

1）负责项目建筑设计管理工作，编制项目各阶段设计任务书，从进

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度、成本、质量上掌控并推动设计工作的执行。

2）负责建筑专业的方案、初步设计和施工图审查工作。3）负责协调设计院的技术对接及技术沟通工作。

4）完成图纸会审和技术变更工作。5）负责配合建筑材料封样选择。6）负责对营销部门等相关人员讲解规划方案和技术做法。 7）配合公司相关部门深入施工现场，了解施工情况，及时解决、纠正施工中发现的问题。

2. 结构专业工程师

1) 负责项目结构设计管理工作，拟定结构设计管理计划，并推动各主要节点按时完成，确保结构设计质量及成本控制；编写各阶段结构设计任务书、各阶段结构设计的管理及结构设计成果的评审

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及确认。

2)协助组织项目地质勘察工作，对勘察成果的评定及确定。 3)负责各阶段结构设计图纸的审查、跟进设计修改及完成部分自主设计等。

4)配合装修设计、景观设计中相关结构设计工作；完成施工中结构设计技术的配合工作。

5)负责协调建筑设计、室内设计、机电设计等专业间的技术处理及配合。

6)深入施工现场巡查、解决现场结构设计问题，联系设计变更事宜等。

3. 精装专业工程师

1) 负责项目室内精装设计管理工作，根据项目组织设计单位推荐、考察、评定工作,组织编制设计任务书、设计指导书及设计合同。

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2)组织完成室内设计方案、扩充、施工图设计工作,并跟踪设计进度及设计质量,组织施工图会审及设计交底。

3)组织设计现场巡检，审核设计变更及深化设计审核，核对施工单位材料样板, 并及设计单位确认深化设计图纸，并为报批、报建、报验收提供相关图纸。

4)组织软装饰品及配套装饰的设计跟进，协调配合其他专业交叉设计工作。

5)参及建筑设计前期方案阶段，其中的室内设计方案的修正和指导；

6)组织编制项目总结及评估报告。

4. 景观专业工程师

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1) 负责项目景观设计管理工作，负责设计公司选择、设计合同、设计任务书及产品标准编制工作。

2)负责内外部及其他相关专业的协调沟通工作。

4)负责景观方案、初设、施工图及技术规范等设计管理工作。 5)负责按照既定项目计划控制景观设计进度、质量及成本等工作。 6)负责施工样板及设计施工材料样板的管理工作。 7)负责现场景观施工交底及现场变更签证管理工作。

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5电气专业工程师

1) 负责项目电气设计管理工作，负责及设计单位沟通、协调电气专业（含强电、弱电、电梯、高低压配电、泛光照明等）技术问题。 2)负责组织编制电气设计各阶段的任务书，并进行电气专业设计各阶段的成果审查、跟进设计修改及完成部分自主设计等。 3)配合装修设计、景观设计中相关电气设计工作。 4)负责协调设备安装施工及设计的配合工作。

5)深入现场巡查、解决现场设计问题，负责电气专业设计变更事宜。

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6暖通专业工程师

1)负责项目暖通设计管理工作，负责暖通专业设计任务书、设计合同的编制。

2)组织暖通方案的评审工作。

3)负责设计过程中各阶段设计成果的把控。 4)配合相关专业、部门及乙方的协调沟通。 5)负责各阶段设计成果的评审工作。

6）深入现场实施情况进行跟踪，并协调各专业解决施工过程中的相关技术问题，参及各阶段的现场验收，负责暖通专业设计变更事宜。

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7给排水专业工程师

1) 负责项目给排水设计管理工作，根据项目定位，提供给排水、暖通专业支持，确定本专业技术方案。

2)负责及设计院沟通和协调，负责各阶段给排水及暖通设计图纸的审查、跟进设计修改及完成部分自主设计等。

3)配合装修设计、景观设计中相关给排水、暖通设计工作。 4)协调设计院、市政等单位工作，推进项目进度。

5)深入现场巡查、解决现场设计问题，负责电气专业设计变更事宜。

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8工程秘书

1）负责工程资料的收集、整理、立卷、归档、保管工作。 2）施工中各种会议的记录、整理、会签、复印、分发等。 3）施工中各种试块、试件的取样、送检、结果回索、上报、分类保管等。

4）各种工程信息的收集、传递、反馈，及时向领导汇报等。 5）领导交办的其它工作。

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兆邦基地产设计部 各阶段工作职责

一、 项目前期及策划阶段

1. 对提供的规划条件，场地现状等等进行有利因素及不利因素进行专业分析.

2. 对场地工程可能遇到的特殊情况进行判断。

3. 对各种功能面积组成进行初步估算分析，地上、地下，住宅、商业，配套设备房、绿地、道路、出入口、消防、日照,设备等多方面数据做论证。有条件时应进行公司内部层面的场地规划、小区方案，单体平面方案草图。 4. 协助营销部进行市场调查

5. 协助开发部取得前期申报条件和技术支持 二、 项目方案设计的招投标阶段

1. 据公司项目开发整体计划目标，深入编写项目开展的总体进度表，报送公司其他相关部门提供意见,并汇总。

2. 通过对方案设计公司的考察、比选、竞标，参及确定参加方案

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竞标的设计单位。

3. 编写概念性建筑方案设计任务书。并向参及的设计公司发送概念性设计任务书。

4. 制订投标方案设计进度计划表。跟踪设计公司投标方案工作情况，把握设计进度和质量。

5. 对照设计任务书要求带领各专业审查各投标方案。 6. 安排公司内部投标方案评审会议，形成会议纪要。 三、 项目方案设计阶段

1. 及设计单位签定设计合同后，带领团队进行中标方案各专业的审核。并结合其他部门的意见，形成完善的书面意见，提出方案设计的进行下一步工作进度计划时间要求。控制每个设计环节的质量和进度。

2. 做好设计过程中及设计单位沟通，综合市政规划条件，营销部要求，成本控制，建筑法规，工程可行性，及方案设计单位一步一步深化方案，在深化过程中不停地及公司各部门协调并咨询他们的意见，如有发生或可能发生偏离和违背规划概念、整体造型，影响项目品质等重大问题立即进行讨论。

3. 按时完成方案文本。立即进行设计部内部及其他部门审查方案设计。如方案的工程可行性，经济性，技术性等在此阶段尽量早解决。

4. 召开公司内部方案汇报会，进行公司内部方案论证确认形成会议纪要。同时汇总方案汇报会意见，落实修改，深化设计。 5. 做好方案文本的出图前各专业预审工作，确保报批文本的深度

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和质量。发送公司各相关部门并报批复。

6. 组织召开部门方案评审会议，约请设计公司出席并请设计公司作方案介绍。

7. 取得方案批文，明确各部门的意见和要求。同时收集公司内相关部门意见。

四、 施工图设计阶段（如果有必要增加初步设计阶段）

1. 带领团队进行最后方案各专业的审核。并结合其他部门的意见，形成完善的书面意见包括施工图设计的时间节点，成本限额，质量标准等给设计单位进行下一步施工图设计工作。 2. 设计过程中做好预见性协调工作。如设计单位及市政条件，人防部门，面积测量，施工图审查等其他部门单位早沟通早协调。

3. 设计过程中做好各专业的协调，如及景观专业，精装专业，结构及建筑，建筑及设备等专业间协调.

4. 设计过程中做好及其他部门如营销部门，成本部门，采购部门。项目部等部门沟通协调,跟进反馈他们的意见。

5. 带领本部做好施工图出图前各专业预审工作，确保施工图设计的深度和质量。并确保按时完成施工图设计。及时全面的提供审图公司所需图纸及资料。

6. 协调落实审图公司意见，意见回复和图纸修改。按时取得施工图审查通过证书。 五、 施工配合阶段 1. 组织施工图交底

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2. 组织设计院定期参加工程例会、解决现场施工问题

3. 及时跟进工地要求，协调及审核设计单位出具的各项变更单。 4. 阶级协助项目部的其他现场技术支持。

5. 主体部分施工图完成后,立即跟进园林,精装修,外立面等方面的设计协调工作,工作方式同主体部分.。

兆邦基地产设计部 工作整体要求

一、 设计部应积极配合公司领导及其他部门的工作指示及要求。 二、 设计部应制定各专业组别同事主要岗位职责。

三、 设计部应制定各专业工作手册。其中包括各专业成本控制及优化措施.

四、 设计部内部应对项目进行定期讨论,如专业间协调事项。制定工作计划，汇报工作完成情况。

五、 设计部应明确在法律上设计图纸、设计质量是设计单位的责任，在公司内部是设计部的职责。所以各专业组别同事应主动解决各项目各阶段属于自己专业范围事项。

六、 设计部各专业组别同事对保证本专业个阶段图纸的完善性，正确性，专业间的一致性，经济性等负责，大家在项目跟进过程中

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据项目阶段随时提出自己专业的建议，工作中如有困难。特别是跟进项目中质量，进度等等方面控制有难度时，应立即提出。 七、 设计部应对项目电子及纸质文档进行系统的管理，存档，备份，记录。

八、 各专业组别同事应制定各专业公期发展的标准化手册。 九、 设计部应组织，协调，记录，发出属于本部门范畴的各项会议。

兆邦基地产设计部 设计管理流程

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概念设计管理流程

集团-设计集团-前期部 收集项目资料 部 项目论证流程 集团-营销部 产品建议书 集团-预审部 集团-副总裁 审核 Y 总裁 审批 提出规划概念设计 要求 投资估算 编制概念 设计任务 组织相关 部门评审 参加部门：营销部、预审部、前期部等相关部门 设计单位 选择 完成概念 设计 组织评审 参加部门：营销部、预审部、前期部等相关部门 修改调整 Y N 方案设计 流程

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方案设计管理流程

集团-前期设计单部 集团-设集团预审集团-营集团-副总计部 建筑概念 设计流程 编制方案 任务设计书 组织方案 设计 位 设计单位 选择流程 部 销部 N 裁 总裁 提供限额设 计（概算） 组织方案设计内部评审 设计沟通 交流 整理设计 修改建议 审批 Y 审核 进行方案计 建筑方案 报建图 审批 审核 Y Y 部门 征询意见 N 修改完成 方案设计 Y 审批 报部门 审批 Y 扩初设计

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扩初设计管理流程

集团-前期设计单集团-设计集团-预部 位 部 审部 集团-营销部 集团-副总裁 总裁 18 / 24

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建筑方案 设计流程 Y 编制扩初 设计任务书 组织扩初 设计 任务书评审 提供限额 设计（投资预算） N Y 设计单位 选择流程 审批 审核 进行扩初 设计 设计沟通 交流 建筑总体 条件图 审批 Y 审批 部门 征询意见 组织扩初 设计 内部评审 参加评审：工程部、成 本部、等相关部门 整理设计 修改建议 N 修改完成 扩初设计 审核 报部 门审批 Y Y 施工图设计

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施工图设计管理流程

项目部 集团-前期部 集团-设计部 集团-预审集团-副总部 提出设计 限额要求 裁 总裁 Y 勘察报告、 结构 （试验报 施 工图设计计划 N N 设计资料 收集 编制施工图设计指引 Y Y N 审批 审批组织 相关 部门评 备案 组织施工 图设计 审图中心 审查 Y N Y 图纸 初审 Y 组织施工 图内部评审 评审意见 和建议 N 参及评审：成本 控制部、工程技术 Y 施工图修 改、补充 审批 备案 报批报建 流程 配合 确认 施工图，并交资料室发放到 相关部门 设计概算 审核并进行项目成 本预算 工程供方招标采购 流程 20 / 24

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景观设计管理流程

集团-设计部 建筑方案 设计流程 工程部 集团预审部 集团副总裁 审核 总裁 收集项 目资料 编写《景观设 计任务书》 提供设计限额指标 （景观设计成本估算） N 组织评审 设计单位 选择流程 Y 审批 Y 组织 完成景观方案 设计 组织评审 提出设计概算 参加评审：营销管理部、成本管理部、技术管理部、物业公司、工程技术部 整理修改 意见 审意根据初见完成景观 方案设计 确定景观 方案设计 编制景观施工图设 计任务书 N 审核 Y 审批 Y 提供设计 限额指标 组织评审 设计单位 选择流程 组织完成景观 施工图设计 景观施工图内部评审 发放施工图设计 资料 参加评审：营销管理部、成本管理部、 工程部、物业公司等 接收施工 图设计资料 组织施工图设计交 底 参及施工图设计交底 21 / 24

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室内设计管理流程

集团-设集团-营集团-预审计部 编制室内设计方案 设计计划 收集相关资料 销部 提出项目 装修交底标准说明 部 工程部 N 集团副总裁 总裁 审批 编写《室内设计 任务书》 组织相关 部门评审 提供设计限额指标（室内设计 成本估算） 提供设计概算 Y 审核 设计承包商 选择流程 组织完成室 内方案设计 组织评审 审意根据评见修改方案 参及验收：工程技术部，营销部，成本控制部，物业公 司等相关部门 N Y 审批 确定室内装 修设计方案 组织完成室 内装修施工 图设计 组织室内装 修施工图内 部评审 完成施工图设计 组织图纸交底 参及验收：工程技术部，营销部，成本控 制部，物业公司等相关部门 材料设备选型定板流程 是否需要 实验样板N 审批 工程供方 招标采购 室内装修施工管理 参及验收： 工程技术部，营销部，成 本控制部，物业公司等相关部门 饰品、家 参及饰品、 具采购 家具采购 组织室 修内装硬装验 饰品、家 具采购 饰品、家 具布置 组织室内 装修综 合验收 审批 参及验收：工程技术部，营销部，成本控制部，物业公司等相关部门 审批 22 / 24 XX地产设计部管理手册

N 组织室内装修整改 成品移交 物业销售

设计变更管理流程

设计变更管理流程（设计施工类） 设计单位 项目部 成本部 设计部 或施工营销部 单位 项目总经理 集团 副总裁 总裁 23 / 24

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提出 变更要求 提出设计 变更要求 设计变更 类型分判 提出设计 变更要求 N 终止变更 Y 会签申核 Y 终止变更 N 设计施工类变更 提出设计 变更要求 书面记录变更要求 提出专业工程师审 核意见 审定施工 条件 填写设计处理意见或修 改施工图 执行审批 流程 签发设计 变更单 成本测算 须经部门 经理审核 是否影 响销售 承诺 须经成本部/项目部部门经 理会签审核 N 审批 审批 实施变更 设计变更 资料存档 24 / 24