城市规划案例分析

此次我规划的区域属于夏热冬冷地区，累年日平均温度稳定低于或等于5℃的日数为60天至天，以及累年日平均温度稳定低于或等于5℃的日数不足60天，但累年日平均温度稳定 低于或等于8℃的日数大于或等于75天。其气候特点是夏季酷热，冬季湿冷，空气湿度较大，当室外温度5℃以下时，如没有供暖设施，室内温度低、舒适度差。包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、重庆、四川、贵州省（市）等14个省（直

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辖市）的部分地区，也就是说南京属于夏热冬冷的典型。所以我决定以南京作为一个目标物，将规划场地放置在南京，以获得更

为精确的规划。

建筑规划

南京概况：位于北纬31°14″至32°37″，东经118°22″至119°14″，亚热带季风气候。老南京都打趣道：“南京没有春秋，只有冬夏。”所以说南京属于标准的夏热冬冷地区。苏南经济板块

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---------------精品文档--------------- 成员，江苏与安徽综合交通枢纽、通信枢纽城市和科技创新中心。位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，是长三角两个副中心城市之一，长江中下游主要港口，生态宜居城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。2014年，即将举办第二届青奥会。这些都将形成对南京城市规划的严峻考验。

面积：总面积6597k㎡，建成区面积752.83k㎡（2012年），面积算不上最大，人口816.1万人

（2012年），人口密度高，这就由于历史上它是六朝古都，名胜古迹，古典院校众多，同时属于省会，经济发达，吸引大量国内外的游客、打工者、学生等人群。同时因为长江的流

经，造成了江南江北的经济水平、文化水平的差异，也导致了江北承担了工业的重担。

城市精神：开明开放、诚朴诚信、博爱博雅、创业创新，这就注定了南京将走出中国，走向世界，这对南京的气候，交通，经济等各方面规划都提出了高要求。

南京一带在100万年至120万年前就有古人

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---------------精品文档--------------- 类活动，又是中国古都，在北京之前。其位置乃在一美善之地区。其地有高山，有深水，有平原。此三种天工钟毓一处，在世界之大都市诚难觅如此佳境也。历史上南京既受益又罹祸于其得天独厚的地理位置和气度不凡的风水佳境，过去曾多次遭受兵燹之灾，但亦屡屡从瓦砾荒烟中重整繁华。且在中原被异族所占领，汉民族即将遭受灭顶之灾时，通常汉民族都会选择南京休养生息，立志北伐，恢复华夏。正因此，南京得以发展，成为现代化、人口庞大的大都会，也形成了一个矛盾的结合体：现代与古韵，是走古朴，旅游发展之路还是创新，面向世界的现代化之路？ 规划措施 1.区域规划

2010年-2012年，3年时间里，南京将投入1200亿元用于改善城市环境，提高百姓生活幸福指数。9月25日，南京市副秘书长、市规划局赵晶夫做客《政风行风热线》透露，南京正全力打造10大功能板块，以提升城市市容市貌，提升城市功能品质，提升人居环境。 第一板块：河西板块

现状：5平方公里新城中心区已初显雏形

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---------------精品文档--------------- 河西新城位于城市西部，西依长江，总用地56平方公里，是南京城市建设的重点地区。通过5年的建设，5平方公里的新城中心区已初显雏形。随着2014年第二届世界青年奥运会将在这里举行，将成为加速河西新城及其中心地区开发建设的重要契机。

规划：现代化新南京的标志区

河西新城规划功能定位为：以商务、商贸、文体等功能为主的城市副中心；居住与就业兼顾的高中档居住区；以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。该地区规划发展的目标是：形成现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区。 第二板块：南部新城板块

现状：铁路南站现正在如火如荼地建设，南站及周边32平方公里建设已经启动；高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新街口更完善。 规划：南部新城“体量“变大了

从此前公布的规划来看，“南部新城”以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区 和江宁东

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---------------精品文档--------------- 山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。而新的规划中，南部新城变大了，变成了1平方公里，核心区是66平方公里。 第三板块：麒麟板块

现状：麒麟板块位于南京的东部，紫金山和青龙山之间。目前，占地83平方公里的南京市麒麟科技创新园已经正式启动开发建设 规划：这里将专门设慢行系统

未来，这里将是一个融合科技、产业、文化、生态、生活为一体、集聚“高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才”的园区，是一座智力密集的科学城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城，可居住人口约48万。

今后这里的公共交通将很发达，有5条轨道交通线路，分别为2号线、8号线、10号线、16和17号线。同时这里还规划设慢行系统，结合土城头路改造设置自行车及步行游览线路，主要出行方式是“自行车＋步行”。 第四板块：燕子矶板块

现状：燕子矶13.76平方公里，位于栖霞区燕子矶，这个地方多年以来一直是小化工厂比较集聚的地方，今年的1月13日，南京市专门

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---------------精品文档--------------- 下了15号文，把燕子矶列到改造环境的重点。目前里有化工企业大概66家

规划：66家化工企业全部迁走。将这里的小化工企业全部搬走，要把原来的老的工业基地变成一个新型的现代化的城区。 第五板块：下关板块

现状:下关的板块就是位于下关的西站地区，整个规划的面积是2.36平方公里，前两天已经正式挂牌，已经开始正式启动了。

规划:建一个现代化的新城区，全力打造成新的下关滨江风光带或者滨江新城。 第六板块：浦口新城板块

现状:浦口新城建设已经启动，并成立了浦口新城建设指挥部。启动区是6个平方公里，目前规划也全部结束。

规划：显“山”露“水” 彰显滨江新城特色 浦口新城，规划面积是93平方公里，核心区87个平方公里。具体来说要打造成“一心、一带、五廊、四个特色片区”。一心：浦口城市副中心和江北副城 中心。一带：滨江公共活动带，是浦口新城滨江特色的集中体现。五廊：宁连高速和绕城公路道路隔离生态廊道，以及七里河商业休

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---------------精品文档--------------- 闲和城南河文化休闲特色廊道 等。四个特色片区是指珍珠泉片区、城南片区、三桥片区和核心片区。

第七板块：江心洲板块

现状：多为农民住房，拆迁工作还没正式展开，只是测量了部分居民住房的实际面积。 规划：从休闲旅游到“生态科技岛”

早在2007年，南京市规划局公布的《南京市江心洲农业生态旅游度假区规划策划报告》中，江心洲曾被定位为南京市最大的特色公园。突出“田园风光、 滨江生态、人文旅游”特色。但在2008年下半年，上述规划发生了较大改变。江心洲的定位从侧重休闲旅游，变更为“生态科技岛”。 目前，规划全部做完。

最新规划显示，15平方公里的江心洲将规划为“四区一网”，分别是生态保护区、生态娱教基地、生态公园、城市发展区、生态廊和生态网。届时，工作和居住区将主要集中在“城市发展区”。江心洲规划城市建设用地675万㎡，规划总居住人口10万人。

从建设计划看，中新南京生态科技岛将分三期建设。一期为中心区、南部住区包括连接河西区的

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---------------精品文档--------------- 过江桥、生态湖群落及污水处理厂改造；二期建设北部与南部 农业区、南部生态体验村落；三期建设北部街区。今明两年，将开工建设40万㎡的安置房、过江基础设施、岛内基础设施、规划展示馆和生态公园。 第八板块：老城南板块

现状:南京老城南范围包括门东、门西、南捕厅三处历史街区，目前有部分没有保存价值的房子已经被拆除，南捕厅已经在实施保护性改造。 规划：规划方案即将完成

老城南就是指秦淮区的门东和门西地区，整个加起来是5.6平方公里，也列到城市建设重点计划，通过这一年多来的规划，深入方案做规划，现在规划方案已经要完成了。 第九板块：百里风光带

现状:这个百里风光带可能有些群众有点陌生，就是北边从燕子矶开始，观音门，一直沿着土城头的路到宁溧大道，整个这一块，土城头是30公里，再利用秦淮新河20公里，加起来是100里，所以我们起了一个名字叫百里风光带。 规划：18个城门将连起来。

打造百里风光带应该说非常有意义，特别是土城

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---------------精品文档--------------- 头的路要外扩，城里边有一个城墙，外边的土城头路是南京以前的城墙，把外面的城墙打造起来，把18个城门连起来，这对南京未来发展保护历史文化名城，或者挖掘历史文化，做一个项链把18个门连起来，非常有意义。 第十板块：住房保障

今年南京市提出要加快民生住房保障，今年要开工建设600万平方米，竣工300万平方米，整个形成四大组团，第一个组团在尧化门，第二个组团是栖霞，第三个在上坊，第四个在雨花，这四个板块形成住房保障的组团，规划已经全部完成。

2.交通规划

地铁规划

南京第一条地铁于2005年9月3日正式运营，是中国第六个开通地铁的城市，目前通车地

铁里程为85公里。

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南京地铁客流量为：2005年全年

（2005.9.3～2005.12.31）1800万人次，每日15万人次；2006年全年5780万人次，每日15.8万人次；2007年全年8016万人次，每日21.9万人次；2008年全年1.0379亿人次，每日28.4万人次；2009年全年1.1346亿人次，每日31万人次；2010年全年2.14亿人次，每日58.46万人次；2011年全年3.437亿人次，每日93.91万人次；不仅如此，人口呈现逐年上涨的趋势，特别是去新街口的地铁，大家有目共睹，只能看到人头，几乎喘不过气来。

但是到2014年底，南京将拥有240公里的线路，到2030年南京市的轨道交通线网将由17条地

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---------------精品文档--------------- 铁、轻轨线构成共计655公里的网络。所以现在浦口区乌烟瘴气，热浪滔天，全是拜修地铁所赐。

铁路规划

南京是连接华北、华东和华中铁路交通的重要枢纽，国家东部地区铁路交通枢纽中心，是国家四纵四横铁路格局中南北、东西干线的重要交汇点，全国路网格局重要枢纽。总体而言，南京铁路建设还是比较完全的

航空规划

南京禄口机场是江苏省的门户机场，规模居华东第三，是国家主要干线机场，华东地区的主要货运机场，与上海虹桥机场、浦东机场互为备降机场，位列全国千万级大型机场行列，是国家大型枢纽机场、中国航空货物中心和快件集散中心，国家区域交通枢纽。目前已开通通往54个国

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---------------精品文档--------------- 内主要城市、20个国际和3个地区城市的130余条航线。2009年航班起降106142架次，旅客吞吐量1083万7222人次，货邮吞吐量200099吨，旅客吞吐量排名全国机场第14位，货邮吞吐量排名全国机场第10位。

公路规划

南京高速公路路网密度居全国中心城市前列，截至2011年底，全市高速公路通车总里程已达482公里，高速公路网密度达每百平方公里7.3

公里，位居全国中心城市第二，省会城市第一。以南京为中心，有宁沪、宁滁、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁蚌、

宁常、宁杭等高等级公路呈放射状通往本省及周边省市。其中，国家高速公路5条：G25长深高速（宁杭高速）、G36宁洛高速、G40沪陕高速（宁合高速）、G42沪蓉高速（沪宁高速）和G4211宁芜高速（宁马高速），国道4条：104国道、205国道、312国道、328国道

市区有4个长途汽车客运站和虹桥旅游汽车站。包括门长途汽车站、长途汽车北站、长

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---------------精品文档--------------- 途汽车东站、南京客运南站。其中门车站是全省发车规模最大、客流量最大的客运站。小红山客运站正在建设中，将于2012年通车。

公交规划

南京市公交车编号规律：1-182路为市区线路；301-318路为市区小型巴士；801-823路为市区的夜

宵线；游1-游5路为市区旅游线；601-639路为江北公交（浦口、六合区内公交线）；区1-区23路为江宁区内公交线；夜1路为江宁区内公交夜宵线；D1-D9线为大站快车

轮渡规划

宁浦线（即中山码头一浦口码头）是最主要的过江通道。

板桥汽渡是一条重要的汽车轮渡。

江心洲—有恒、江心洲—棉花堤。这3条线路在江心洲葡萄节期间十分繁忙。还有燕子矶—六合玉带乡、燕子矶—八卦洲、八卦洲—大厂镇3条线路。

水运规划

南京港是中国第一大内河港口，长江沿岸仅次于

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---------------精品文档--------------- 上海外高桥和苏州港的第三大集装箱港。2008年货物吞吐量1.11亿吨，外贸集装箱吞吐量129万标箱。港区全长98公里，有个泊位，其中16个停靠万吨级船舶。

出租车规划

每个地区都有其特有的出租车，相较于拥挤的公交，出租更是人们日常出行的舒适之选。

过江通道

长江南京段现有南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京大胜关长江大桥、南京长江四桥五座跨江大桥以及南京长江隧道等一条过江隧道。

滨水空间规划

滨水区意为水边、海边、湖边。即使路地的边沿也是水的边沿。在城市中具有自然山水景观情趣和公共活动集中历史文化因丰富的特点有导向明确、渗透性强的空间特征。

滨水游憩绿地是城市的生态绿廊，具有生态效益和美化功能。滨水游憩绿地多利用河、湖、海等水系沿岸用地，多呈带状分布，形成城市的滨水绿带。

滨水游憩绿地的主要功能是供人们游览、休

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---------------精品文档--------------- 息，同时可以有效地防止水土流失。一般滨水游憩路的一侧是城市建筑，另一侧是水体，中间为绿带。

绿带设计手法依自然地形、水岸线的曲折程度、所处的位置和功能要求，对于地势起伏大，岸线曲折变化多的地段采用自然式布置，而地势平坦，岸线整齐，又临近宽阔道路干线时则采用规则式布置。规则式布置的绿带多以草地、花坛为主，乔木多以孤植或对称种植为主。自然式布置的绿化带多以树丛为主。树木种类要常绿、落叶树合理搭配，高低错落，疏密相间，体现植物的多样性。

作为“水陆边际”的滨水绿地，多为开放性空间，其空间的设计往往兼顾外部街道空问景观和水面景观，人的站点及观赏点位置处理有多种模式，其中有代表性的有以下几种：外围空间（街道）观赏；绿地内部空间（道路、广场）观赏、游览、停憩；临水观赏；水面观赏、游乐；水域对岸观赏等。

复式的断面结构分成外低内高型、外高内低型、中间高两侧低型等几种。

竖向设计考虑带状景观序列的高低起伏变

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---------------精品文档--------------- 化，利用地形堆叠和植被配置的变化，在景观上构成优美多变的林冠线和天际线，形成纵向的节奏与韵律；在横向上，需要在不同的高程安排临水、亲水空间，滨水空间的断面处理要综合考虑水位、水流、潮汛、交通、景观和生态等多方面要求，所以要采取一种多层复式的断面结构。 临水空间可以采用以下几种断面形式进行处理驳岸处理方式

(1)自然缓坡型：通常适用于较宽阔的滨水空间，

水陆之间通过自然缓坡地形，弱化水陆的高差感，形成自然的空间过渡，地形坡度一般小于基址土壤自然安息角。临水可设置游览步道，结合植物的栽植构成自然弯曲的水岸，形成自然生态、开阔舒展的滨水空间。

(2) 台地型：对于水陆高差较大，绿地空间又不

很开阔的区域，可采用台地式弱化空间的高差感，避免生硬的过渡。即将总的高差通过多层台地化解，每层台地可根据需要设计成平台、铺地或者栽植空间，台地之间通过台阶沟通上下层交通，结合种植设计遮挡硬质挡土墙砌体，形成内向型临水空间。

(3)挑出型：对于开阔的水面，可采用该种处理

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---------------精品文档--------------- 形式，通过设计临水或水上平台、栈道满足人们亲水、远眺观赏的要求。临水平台、栈道地表标高一般参照水体的常水位设计，通常根据水体的状况，高出常水位0．5～1．0m，若风浪较大区域，可适当抬高，在安全的前提下，尽量贴近水面为宜。挑出的平台、栈道在水深较深区域应设置栏杆，当水深较浅时，可以不设栏杆或使用坐凳栏杆围合。

(4)引入型：该种类型是指将水体引入绿地内部，结合地势高差关系组织动态水景，构成景观节点。其原理是利用水体的流动个生，以水泵为动力，将下层河、湖中的水泵到上层绿地，通过瀑布、溪流、跌水等水景形式再流回下层水体，形成水的自我循环。这种利用地势高差关系完成动态水景的构建比单纯的防护性驳岸或挡土墙的做法要科学美观得多，但由于造价和维护等原因，只适用于局部景观节点，不宜大面积使用。 生态驳岸一般可分为以下几种

(1)自然原型驳岸：主要采用植物保护堤岸，以保

持自然堤岸的特性，如临水种植垂柳、水杉、白杨以及芦苇、菖蒲等具有喜水特性的植物，由它们生长舒展的发达根系来稳固堤岸，加之柳枝柔

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---------------精品文档--------------- 韧，顺应水流，增加抗洪、保护河堤的能力。

(2)自然型驳岸：不仅种植植被，还采用天然石材、

木材护底，以增强堤岸抗洪能力，如在坡脚采用石笼、木桩或浆砌石块等护底，其上筑有一定坡度的土堤，斜坡种植植被，实行乔灌草相结合，固堤护岸。

(3)人工自然型驳岸：在自然型护堤的基础上，再

用钢筋混凝土等材料，确保大的抗洪能力，如将钢筋混凝土柱或耐水圆木制成梯形箱状框架，并向其中投入大的石块，或插入不同直径的混凝土管，形成很深的鱼巢，再在箱状框架内埋入大柳枝、水杨枝等；邻水侧种植芦苇、菖蒲等水生植物，使其在缝中生长出繁茂、葱绿的草木。

对于南京而言，长江大桥、长江二桥、狮子山阅江楼、静海寺、天妃宫、渡江胜利纪念碑、燕子矶、幕府山（观音阁、头台洞、二台洞、三台洞）、长江游轮览江景、南京奥体中心、绿博园、江心洲、八卦洲等都属于滨水空间，景色宜人，其中最著名的的莫过于下关滨水区以及风景优美的玄武湖了。

下关是南京航海文化的起源地，是南京商务商贸活动的发源地，是南京近代工业文化的集聚

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---------------精品文档--------------- 地。按照下关区“十二五”规划和2010～2030 年城市规划修编工作的要求，下关区将按照建设现代化滨江城区的总体目标，立足区域城市功能定位，全力推进“三区一带”建设，加快实施“五大工程”，努力打造融历史文化蕴涵和现代文明繁荣于一体的现代化滨江城区。对此，以下关滨江商务区为例，思考城市滨水空间复兴之路。

下关滨水地区发展历程：兴盛—衰弱—复兴 依江而盛：交通集散、商贸繁华的历史记忆

下关是一个古老的港埠，早在六朝时期就建有“白石步”码头，被誉为“东晋以后江建要地”；宋元时期，这里建有漕粮仓库、驿传水站、龙湾都船场、水军船寨， 成为官商水运和修造船舶之要地；明代，这里是郑和下西洋船队的始发地，更是“漕运、竹木、米薪、百货之流往来如织”的繁华商市。19年，下关正式开 埠，设立金陵关，外国洋行等携资本接踵而至，纷纷在下关建造码头，产生了南京最早的外资企业和近代工厂，成为南京近现代对外“开埠”的首兴之地。1908 年沪宁铁路通车，1913年津浦铁路通车，从根本上改变了下关的交通条件，客货流

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---------------精品文档--------------- 量日益增加，下关逐步形成了农副产品交易市场、果蔬和土特产交易市场、粮 油和食盐交易市场，成为南京的物资集散和贸易中心，时称“南有夫子庙，北有大马路”。

因江而衰：繁盛港埠一度走向萧条

然而，下关因江而兴，也因江而衰。进入20世纪90年代，公路、铁路建设迅猛发展，给长江航运带来很大冲击，长江航运开始走向衰落。曾让下关引以为傲的沿 江岸线，多为濒临倒闭的工厂、行将废弃的码头、尘土飞扬的堆场所占据；昔日给下关带来繁荣的长江航运优势，消亡殆尽。交通优势地位丧失，区域城市功能随之 弱化，下关的经济社会发展进入了“瓶颈”期，并逐步走向边缘化。

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拥江而兴：南京“外滩”将呈现在世人面前 随着城市功能的调整和更新，南京正由“秦淮河时代”

走向“长江时代”，从“背江发展”走向“面江发展”，下关，迎来了滨江开发建设的大好机遇。拥有主城长 江段核心资源的下关，理应成为拥江发展的前沿和核心，后发优势明显。面对难得的机遇，下关区已委托世界知名机构进行滨江城市设计——依托独具特色的自然、 历史、产业资源，紧紧围绕“产业调整”和“功能提升”，做足“滨水”文章，赋予一度沉寂的百年商埠以崭新的时代内涵，使其焕发新的活力，重新成为南京的商务区（CBD）。 滨水空间复兴的域外案例 1、伦敦码头区。

该地区位于伦敦东区的泰晤士河两岸，自20世纪60年代以来，全球经济结构转变，英国传统工业衰弱，现代化集装箱码头和航空港发展迅

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---------------精品文档--------------- 速，伦敦码头区逐渐萧 条。而在以金融、信息和技术服务业为主的后工业经济发展时期，伦敦码头区的区位优势越来越明显。为此，英国成立了伦敦码头区开发公司，以市场为导向， 大力吸引私人投资，新建了大量办公、商业、娱乐设施和高端住宅，复苏了泰晤士河两岸的经济。

2、巴尔的摩内港。

20世纪60年代初，美国巴尔的摩内港仍以仓库为主，20世纪70年代后，因港口的集装箱化和深水化，导致这一港区逐渐被弃置。随着巴尔的摩城市中心更新 运动的展开，内港依托毗邻市中心的良好区位优势，实施综合改造，形成了毗邻市中心的、富有生气的滨水公共活动空间。巴尔的摩内港成为滨水衰退地区结合城市 中心开发而复兴的先导性范例。 3、横滨21世纪滨水区。

日本横滨21世纪滨水区原是临海的造船基地。1983年底，横滨市决定将其开发改造为新城中心区，功能定位以贸易和国际交流为核心，与原有市中心结合，形 成商务区，以迅速适应世界经济的最新动向和趋势。这一宏大工程，

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---------------精品文档--------------- 以其卓越的规划设计和有效的开发实施而举世闻名。 经验启示

从区位条件、发展历程、功能构成来看，上述几个地区与下关有着诸多共同点：从区位条件来看，均位于城市滨水区域，下关也是古老的南京城与长江“黄金水道” 连接最为紧密的区域；从发展历程来看，均经历了“兴旺—衰弱—复兴”的过程，今日的下关也面临着如何复兴以再现辉煌的抉择；从功能构成来看，改造前的产业 门类及用地布局多为港口运输、仓储、造船、铁路货场等传统产业，与今日下关的状况非常相似。

综合分析域外滨水空间复兴的几个案例，其对下关滨水空间的复兴提供了如下启示。 1、产业转型是根本。

城市历史性地区由于传统的发展方式而逐步走向衰落，转变发展方式是其走向整体复兴的必由之路。必须通过产业转型升级，提升区域功能定位，为城市经济的转型和综合竞争力的增强提供宝贵的发展空间。 2、市场运作是动力。

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即使在市场化程度很高的地区，的引导与推动仍起着重要作用。同时，在财力有限的情况下，应充分利用市场，通过引入战略投资者，带动整个地区的开发。 3、战略机遇是支撑。

城市历史性地区的更新改造，往往需要城市发展战略的支撑和相关的刺激。必须牢

牢把握城市发展机遇，高起点搭建开发平台，才能实现地区的产业转型和功能提升。 4、滨水资源是特色。

城市滨水空间以其独特的区位特征和生态特征，在完善城市空间布局结构、提升城市品质方面具有重要作用。因此，挖掘滨水空间的潜在区位价值，注重城市开发的质量，就成为提升城市

功能和品质的关键。

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下关滨水空间复兴思路：空间塑造和产业培育

就一个城市来说，空间决定功能，功能决定产业，产业决定未来。城市在形态上的重构与产业在空间上的分配，是有机联系的整体；城市的发展目标确定之后，需要 同时从空间组织形态和产业活力内核两个方面来推动城市的建设和发展。在下关滨江老城改造和航运服务中心建设两大发展战略确定后，下关区就应该超前研究与未 来滨江空间建设有关的一些重大问题，如：如何进一步营造滨江区域现代都市商业氛围；如何依托长江国际航运物流中心等重大功能性项目，推动区域转型创新，促 进城市空间布局调整；如何以与区域功能相匹配的产业来支撑和带动地区的发展。

空间重塑：滨江商务区依江而构

下关滨江商务区东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，规划用地面积约2.36平方公里，建筑体量近400万 平方米，总投资额达600亿元。作为南京市城市发展的核心区和代表下关未来的标志区，其因独特的区位、交通、景观资源，

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---------------精品文档--------------- 而拥有其他城市空间所不具备的优 势。因此，下关滨江商务区必须承担起推动南京市参与全国乃至全球竞争的责任。

目前，下关区已委托世界知名设计机构完成了滨江商务区城市设计方案。按照“突出滨江特色、彰显南京底蕴、拓展活力空间、支持健康生活、面向未来发展”的规 划理念，着力打造以“长江广场”为代表的世界级滨水地标性建筑；精心勾勒2公里长江“黄金岸线”；重现大马路、天保里等历史建筑片区的风貌；构建融快 速路、人行步道、地铁及轻轨于一体的立体化交通体系；培育发展高端商务、文化创意、旅游休闲产业等现代新型产业；打造现代都市文明与自然环境和谐相融的生 态开发范例。不久的将来，下关滨江商务区将成为航运服务等现代产业集聚、文化底蕴深厚、城市功能完善的滨江标志性区域，成为“泛长三角”的现代化CBD核 心区；南京下关区域将成为“拥江发展的城市中心、辉煌再现的百年商埠、城市再造的创新典范、繁荣和谐的乐活家园”。

产业引擎：航运服务中心随江而动

世界航运中心建设的规律表明，悠久的历史

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---------------精品文档--------------- 传统和人文条件、浓厚的商务氛围和交易市场、完善的城市功能和基础设施、优良的配套服务和消费环境，如果能结合滨 江临水的地域空间，将是航运服务产业发展的最佳布局。南京下关滨江商务区就具备了所有这些要素资源。下关成为南京建设长江航运物流中心的重要基地，下关滨江商务区导入了重要的先进产业，理应成为南京长江国际航运物流中心的核心功能区。

目前，下关区正抢抓南京打造航运与综合枢纽名城的机遇，打好航运服务特色牌，全力推动长江国际航运服务中心建设构想上升为南京市的城市发展战略。航运中心 一期工程已正式开工奠基，预计2015年6月30日前竣工投用。届时，一个航运服务功能齐全、航运要素市场活跃、航运配套服务完善，集电子政务、电子商 务、电子物流于一体的现代化、智能化航运服务中心，将成为南京滨江商务区发展最重要的产业核心，带动商务金融、文化创意、休闲旅游等产业发展，为南京滨水空间的复兴提供强大的产业支撑，也为中国航运事业发展注入新的活力。

而玄武湖在南京历史上有着重要的地位.它对城市布局影响深远,十朝都城都以此为北界.

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---------------精品文档--------------- 六朝时期,玄武湖景区还成为皇家园林所在地,开创了我国自然山水审美意境的先河,在中国园林史上起到了里程碑式的作用.其景观生态设计也在历史的考验中不断的改变。

南京玄武湖中分布有五块绿洲，形成五处景区。为环洲﹑樱洲﹑菱洲﹑梁洲﹑翠洲。五洲之间，桥堤相通。从进入玄武湖开始，一路的景观应接不暇，景观生态设计遵循传统审美观念。而一路走来也发现了些许问题。

环洲像两条巨大的手臂从南北两边伸向湖中拥抱着樱洲。因洲形屈曲、环抱樱洲而得名，素有“环洲烟柳”之称。洲上古迹众多，拥有国内规模较大、品种较全的大型水景项目的莲花广场也坐落在环洲。

由环洲向北过芳桥就是梁州，梁洲是五洲中开辟最早、风景最佳的所在。该洲西北角是一个古典园林式花坛。洲上有友谊厅、闻鸡亭、湖神庙等建筑。还附有餐厅，每日供应湖中鲜活鱼餐、鱼宴。我觉得城市开放空间中设置商业盈利设施占用了公共景观资源。 毋庸置疑，著名的“梁洲秋菊”景象还是值得欣赏一番

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---------------精品文档--------------- 的。梁州与南京火车站仅一水之隔，湖畔有游船可达，对外地旅客极为方便。

翠洲西面通过长堤、翠桥与梁洲相连，从梁洲向东过翠桥即到翠洲，东部有九旭桥与玄武湖东岸相通。是玄武湖景区的重要组成部分。该洲有露天剧场、翠洲舞台、翠虹厅等建筑。其特色为树多僻静。翠洲风光幽静，绿意盎然是生态休闲的好去处。位于环洲怀抱之

中，有“樱洲花海”之誉的樱洲，长廊九曲回环，广

场碧草如荫。近年玄武湖内引进了许多娱乐项目供人游乐，如玄武门右侧是一个占地3000平方米的跑马场，台菱堤西侧还有高尔夫球俱乐部和标准网球场。影响了原本的生态景观，公共空间成了少数人娱乐的场所，这些娱乐设施的建设对生态景观的破坏应当给予重视。环洲向东过菱桥可达菱洲，处于玄武湖中心位

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---------------精品文档--------------- 置，与翠洲南北遥遥相对。该洲紧临钟山。从菱洲向南经台菱堤即可从门出玄武湖。

一路走一路看，发现玄武湖的尺度还是比较大的，而且出口设置或许有些不合理。从入口进入到下一个入口要走很久，中间累了也只能在座椅上稍事休息，如果想回到原先的入口就需要原路返回，这一路走下来很是疲倦。

随着城市的发展，自然生态景观与城市的融合问题越来越受到关注，城市面临着城市内部自然景观的保护与城市建设开发之间的矛盾。在城市开发建设加快的大背景下，城市建设没有很好的融合自然而建设。如今的玄武湖已经在一片高耸的筑物绕之下，口拥繁杂。

空

间侵占现象很是严重。湖边的扩建，环湖道路占用，水面甚至也有侵占现象。原本的生态景观已被改变，剩下的只是城中一片不再纯净的孤岛。

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入挤建环

---------------精品文档--------------- 我认为公园外围要通过加强山水联系、重塑六朝风光带、布置连续的开放空间、建设大型绿化带等方式来改善城市周边环境。

总体来说玄武湖的生态景观设实现自然景观与城市景观的有机融合。玄武湖对于南京城市来说具有历史文化、城市形态和生态上的意义。南京历史上有着重要的地位.它对城市布局影响深远.六朝时期,玄武湖景区还成为皇家园林所在地,开创了我国自然山水审美

意境的先河,在中国园林史上起到了里程碑式的作用.今天,玄武湖与东南侧的紫金山及其余脉一起构成南京古都风貌的总体格局，是南京城市意象最重要的组成部分。玄武湖及周边地区的水体、山体和林木也为南京提供了重要的生态屏障.因此,玄武湖的景观规划对提升南京整体文化品位和生态效应具有极高的研究价值。

商业步行街规划

商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同

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---------------精品文档--------------- 组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；

复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营 设计考虑的因素： 1、交通分析

设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离

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---------------精品文档--------------- 却很长。 2、空间分析

商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。 3、景观节点

以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。

新街口地下商业街位于南京新街口商圈内，地铁站规划为地铁1号线和2号线的换乘枢纽站，交通便利，其实这就造成了每天新街口地铁的拥挤。整个步行街长度超过300米。

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为了解决人流问题，新街口商圈规定行人穿越马路必须走地下行人通道，其地下商业街与地上购物中心均有地下相连通道，通过以上措施，可以增加过往行人及消费者途径地下商业街概率。

新街口商业功能布局除了引入零售、餐饮等基本商业业态以外，增加了商业展示功能。利用商业展示，可以聚集人流，形成地下核心商业圈。但整体而言，新街口业态布局十分混乱，零售以及其他业态相互穿插，容易造成消费者视觉混乱。

目前新街口地铁商业基本以服饰为主，占据项目可经营面积的仅供参考学习第 35 页

---------------精品文档--------------- 60%。餐饮主要以便利快餐和轻便食品为主，由于地铁商铺没有煤气管道，因此无法引入特色餐饮。对于地下商业而言，这是个硬伤，想要扩大范围，必须先解决这个问题。

人流动线的是否安排合理将直接影响商业项目的经营状况。新街口地下商业街利用商铺位置的不同摆放，引导消费者不同的人流动线。商铺沿两侧摆放，引导消费者人流集中；商铺放置，引导人流两侧分散。并可以利用展台、广场等功能作为人流动线变化的转换。人流动线的变化，可以增加消费者对于商业街的探索欲望和购物情趣。

休闲广场规划

一、项目基地分析 （一）基地内部分析

1、

项目基础技术指标

新世纪广场雄据南京CBD核心地带，总占

地面积11250平方米，总建筑面积约13万平方米，其中A栋甲级写字楼建筑面积5.5万平方米，B栋（国际贵都）建筑面积约2.7万平方米，新世纪广场商业裙楼部分建筑面积约3万

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---------------精品文档--------------- 平方米，其中地上4层，地下1层。。。。。。

2、

项目建筑设计风格

9米5挑高大堂，硬朗的进口优质花岗石

板铺装，通高落地钢化玻璃，彰显雄者气势，商务通道气派高贵，是实力的展示空间；层高3米8高，由高度决定气度；高速名牌电梯，优化配组分区停靠；特设观光电梯，透明玻璃镜面，争取全方位视野；10KV配电系统，超大电容量；宽带光缆，万兆入楼，百兆入户，为未来商务办公升级预留宽阔空间；CAS通讯自动化系统、SAS保安控制自动化系统、FAS消防报警自动化系统、BAS楼宇设备自控系统、OAS办公自动化系统、5A智能商务空间，运筹帷幄中，决胜千里外。

3、

开发商对项目宏观定位阐释

新世纪广场232.2m，刷新江苏第一高，成为南京经济发展新的里程碑，炫耀城市的

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光荣与梦想，冲破云霄巍然而立，南京城市从此有值得抬头仰望的高度；南京首座国际商务港；集国际甲级写字楼、空中商务小使馆、大型商业广场、休闲商务会所于一体的商务联合体；一站式满足的商务全能之城，打破单体写字楼充斥的现实巢臼，引领南京写字楼二次；以商务为主导整合所在地域的商业、会务、金融、文化等优势，激发CBD极致魅力；以商务为主题，提供多元化配套与服务功能，形成人流、物流、信息流、资金流汇聚的源点；新世纪商业广场，领先国际的商务形态，用动感世界的新生震撼一个世纪。

4、

总结

新世纪广场雄据南京CBD核心地带，总占

地面积11250平方米，总建筑面积约13万平方米，其中A栋甲级写字楼建筑面积5.5万平方米，B栋（国际贵都）建筑面积约2.7万平方米。新世纪广场由新加坡泛亚集团旗下的南京新浦发展有限公司投资建设，建筑大师李高岚担纲设计，通州四建精心组织施工，江苏省建筑科学监理公司严格监督，强强联手建设。著名物业公司----港联物业（上海）公司担任物

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---------------精品文档--------------- 业顾问。

（二）基地外部分析

1、

项目区位分析

新世纪广场落处中山东路城市中轴，扼守

城市动脉中枢，由于新世纪广场的骄人建筑高度，使其在高楼林立的“中华第一商圈”内地位始终“高人一等” ；贯连沪宁高速公路，东临龙蟠中路直达禄口机场；地铁二号线大行宫站直接对口，将为基地后期商业运营带来巨大客流量；不管是上海的徐家汇，还是广州的天河，地铁旺铺的出入口一般都要选在繁华的购物商场，地铁站出入口因其巨大的客流量，而成为良好的地下购物场所，与地上购物相得益彰、浑然一体；上海徐家汇地铁站的4个出口分别与港汇广场、太平洋百货和第六百货等4家大型百货中心相连，广州天河地铁站直接与地面的天河城广场和地下的吉之岛超市（JUSCO）相连，他们的联合都分别成就了今天的一片繁荣。“与其说是百货业成就了徐家汇，不如说地铁成就了徐家汇。”上海交大的叶晓副教授如是说。

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项目落处南京市主干道中山东路与历史上一度成为全国百城万店无假货示范街的太平南路商街的交汇处，向西距离中华第一商圈——新街口商圈约1公里，与洪武路金融街咫尺之遥；向南距离南京市著名商业旅游胜地——夫子庙约1公里；向东是都市绿色景观大道映衬下的总统府、1912休闲街区及梅园新村周恩来纪念馆和江宁织造府等文化气韵浓厚的旅游胜地及南京著名美食街区——汉府街；向北1.5公里内穿过太平北路依次通向形成中的南京新兴高级商务街区——长江路及与北京中关村齐名的南京珠江路。

新百、、东方、金陵、金鹰、大洋……数百家商场云集，中华第一商圈辅傍在左。中国、工商、建设、农业、交通、华夏、招商……各大银行云集，洪武路金融街近在咫尺。

2、

项目交通分析

公共交通：5路、9路、25路、3路、80路、51路、1路、31路等，通往市区各个角落； 轨道交通：地铁2号线大行宫站，沿线站点依次为仙林（南师大站－亚东站－仙鹤门站－沪宁路站－马群站－中灵街站－孝陵卫站－小卫

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---------------精品文档--------------- 街站－苜蓿园站－明故宫站－逸仙桥站－大行宫站－新街口站－上海路站－汉中门站－莫愁湖站－茶亭站－集庆门站－所街站－向兴路站－元通站－中和村站－油坊桥停车场）奥体及板桥地区；

项目因紧邻城市一级道路——中山东路，距离城市中心新街口极近，纵向又紧靠城市二级道路——太平南路、太平北路，交通四通八达，项目的通达性很高。

3、

项目文脉分析

项目邻近总统府，分享曾经的御道皇

脉，由西向东总统府、梅园新村、江宁织造府、中山陵、明故宫等，历史文脉清晰，黄脉泽被；项目座落的太平南路商业街90年代曾经在全国范围内广为关注，商气甚密，因此具有形成大型商业聚财敛宝的风水文脉；项目在中山东路的正对面是亚洲第四、全国第三的南京图书馆，南京图书馆是江苏省公共图书馆，国家一级馆,是江苏省文献信息资源中心。南京图书馆前身可追溯到创办于1907年的江南图书馆，南京图书馆现收藏各种文献700万余册(件),仅次于国家图书馆和上海图书馆，位居全国第三。藏书

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---------------精品文档--------------- 总量约1200万册，阅览座位3000座。

4、

项目商业环境分析

新街口商圈

商圈地理位置：新街口商圈的核心部分为新街口商业步行街区，东至洪武南路，南至淮海路和石鼓路，西至王府大街，北至长江路，也即南京四环路区域，面积近1平方公里。 规模及业态阐述：

在新街口这块\"弹丸之地\"，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。新街口商业街区聚集了全市85%的大中型商业企业和商务公司，日均客流量达到40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，其中外地人员比例就达40%以上。核心商圈内云集了新百、商场、商茂、大洋百货、东方商城、华联友谊、金鹰、万达、盘古亚泰等500家大型商企单位。其中商业面积70万平方米，娱乐面积8万平方米，金融面积10万平方米，商务面积37万平方米，另外还有20多万平方米地下商业设施。2003年全社会消费品零售总额高达108亿元，约占全市18%。

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近年来，通过功能调整和业态置换，吸引了一批国内外知名企业进驻。在淮海路上建成了万达-沃尔玛购物广场、五星家电城、红星家居广场；在正洪商城开设了盘古亚泰休闲广场和品牌折扣店。积极引进了朝阳产业，福中数码港、宏图三胞等知名IT企业挺进新街口；星巴客咖啡店、必胜客比萨、TOP歌舞吧等众多休闲娱乐业也纷纷亮相新街口。涌现了一批以现代大型购物中心为代表的新型零售业、高级专卖店、品牌连锁店、珠宝首饰店、时装服饰店等极富现代色彩的零售业，金融服务、保险、房地产等高等级商务活动在这里已具相当规模。

客群分析：商圈内平时日客流量达40多万人次，双休日达100万人次左右，黄金周及重要节日更高达百万人次以上。其中60%的顾客为一小时都市圈内的外省外地来宁人员。

租金调研：

地铁旺铺：20<租金>25元/m2/天（提升速度较快）；

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莱迪地下商铺：10<租金>15元/m2/天（业态：服装、餐饮、百货、饰品等）；

商贸负一层：10<租金>15元/m2/天（业态：服饰主打）；

东方（富城美食广场）：租金>13元/m2/天（业态：美发、餐饮、冲洗等）；万达广场：18<租金>20元/㎡/天（精品服饰、品牌服饰等）。 短评：自万达购物广场打开新街口高租金大门后，新街口地区商铺经营风险越来越大，部分新上市项目更是“水涨船高”，各位店家在这场搏击中要么“壮烈牺牲”，要么“春光灿烂”。我们认为有区位好的商铺故然重要，但商业地产商在后期商铺招商工作中，一定要把握好商圈消费者对该业态及业中的认知度，切勿盲目追求错位经营。 珠江路商圈

商圈地理位置：珠江路西至中山路、东至龙蟠路，全长2.14公里。

规模及业态阐述：“科技珠江路”集中了电子商城和楼宇48座，科技企业约2300家。3

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万多从业人员中本科以上学历占了一半，去年技工贸总额达336亿元，综合实力华东第一。华威数码广场、创维数码体验中心、百脑汇二期、未来城、雄狮国际大厦等已经、正在或即将建成，“3C”等新业态已显端倪。 客群分析：珠江路商圈经营范围主要涉及电脑装机、办公耗材、外设、通讯、数码、笔记本、电脑软件等方面，在数码时代的大背景下，其客群对象主要涵盖驻宁企事业单位、大专院校学生及部分南京市民；年龄上分析大多为流行时尚青年，且一般男性消费者居多。

租金调研：

珠江路一般商铺：12---25元/㎡/月； 旺铺及新建商城：25---30元/㎡/月； 珠江路谷阳大厦：

一楼租金均价： 12---23元/㎡/月， 二楼租金均价： 4---12元/㎡/月， 三楼租金均价： 4---8.5元/㎡/月， 四楼租金均价： 3----5元/㎡/月；

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短评：珠江路历经十年发展，从无到有、从小到大，已成为汇聚1700多家企业，年技工贸总额300亿元的华东地区最大的电子电脑产品集散地，形成集珠江路科技街、江苏软件园、东大科技园、珠江路软件产业园为一体的“一街三园”的发展格局，南京珠江路已成为全国最具知名度的IT品牌之一。 夫子庙商圈

商圈地理位置：夫子庙大市场西至中华路，北至建康路、东至平江府路、南至瞻园路与琵琶巷。

规模及业态阐述：该市场有9条大小商业街和14条支街支巷，占地面积0.6平方公里,经营面积约10万平方米,经营店家近800个，从业人员2.2万人,2002年年经营额约21亿元，是秦淮区发展第三产业的主要支撑和招商引资、培育新经济增长点的集聚地和重要载体。

客群分析：夫子庙大市场是南京市地区客群构成较为复杂的一个大型特色市场，客群涵盖省内外和国内外来宁旅游人群、市内主城

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区居民及郊县进城游客等；客群年龄结构也遍布各年龄段，市场接受度及认知度较高。 租金调研：

状元楼、贡院等市口较好地带：租金15元/㎡/天（由于该市场成形较早，现租金均在早前租赁合同基础上递加，增幅较小，因此租金相对较低）

市口位置较差商铺（新襄阳）：10<租金>15元/㎡/天。

短评：目前已初步形成“一街一特色”的市场经营模式：如贡院西街以中外知名服装品牌专卖为主营、夫子庙美食街以秦淮风味小吃为主要特色，兼容并收各地特色菜系，向本地消费者敞开大门、平江府路延伸美食街的扩散效应，引进一批有名气有特色、适合百姓消费的餐饮店家、钞库街结合小尺度建筑空间，规划建设为独具特色的古玩字画街等，但市场这种经营模式的成功运营首先需要项目体量的支撑 ，其次项目地块属条块分割状，最后尚需项目招商工作中科学合理的业态组合与特色品牌选择。另外，该类项目最关键的环节是合理把握定位旅游资源与商

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业资源的组合，特色的旅游资源是吸引消费者进入市场的前提，重视夫子庙地区的古建筑群保护并深度挖掘历史遗产背后的文化资源是该市场长生的秘诀。 大行宫商务区（形成中）

区位与配套：大行宫西接新街口的金融、商贸；北接珠江路的电子、旅游；南接太平南路的珠宝、商贸、服务，周边文化、体育等产业密集，中国近代历史博物馆、国家级南京图书馆、曹雪芹故居、占地2.26万平方米的市民广场等已形成众星捧月之势。从餐饮到娱乐，从文化消费到健身休闲、购物，配套之全是南京其他地方所未有的。

开发规模：东有新加坡实力开发商投资的13万平方米商务群体———新世纪广场，西有中国500强企业中房集团开发的长安国际中心30层商住楼，再加上紧邻的28层纯写字楼日月大厦、27层商住楼都市名园、26层办公楼中国人寿广场等，这里商务楼的总建筑面积已超过了50万平方米。

市场反映：目前此处几个楼盘的销售业绩相当不错。先期投资者吃下的房子转手价格，

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也从起初的每平方米6000元，涨到了七八千元，高的甚至达到9000多元。新世纪广场和日月大厦裙楼面积总共约6万平方米，也被许多商家所看好。

优势：作为新街口CBD的一个部分，大行宫在很多方面弥补了新街口的不足，比如新街口有交通，汽车停车不便，太平南路即将改造成双向车道；新街口人流杂，而大行宫文化氛围浓厚；新街口办公环境不纯粹，而大行宫楼盘办公集中度高，而且景观不错。加上大行宫板块几十万平方米的规模，几十亿资金的注入，我们有理由相信这里将形成新街口CBD中最具规模、最有特色的商务核心区。 长江路商务区

区位与配套：长江路商务区西端以中山路为解，接南京市房产一条街——华侨路，东接美食一条街——汉府街，自西向东与中山东路距离不断减小；长江路由东向西将形成毗庐寺、梅园新村纪念馆、饭店、近代史博物馆（总统府）、南图新馆、江宁织造府、省美术馆、人民大会堂、金陵图书馆、

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文化艺术中心等十大标志建筑，文化气息较浓，成为我市商务办公的极佳宝地，周边虽配套部分商业与金融设施但与该地区不断拔地而起的写字楼相比，尚彰显不足。

开发规模：自东向西道路两侧渐次布局有长江贸易大楼、苏美达大厦、德基大厦、保险大厦、国信大厦及东端尚处开发中的德基集团和温州大发集团的两个新项目。目前该街区已经形成了商务办公街区的雏形，且规模宏大。

市场反映：目前由于该办公区较之新街口CBD地区的高档写字楼而言，进入门槛较低，交通便捷，独处宁静，且物业管理水平并不逊色，因此市场认知度较高。以进入后期装潢重的德基大厦为例，她是高档甲级纯办公写字楼，销售主要面向的是注重企业形象、树立公司品牌的高科技中小型公司和外国大型公司驻宁办事处，大厦以统一的设计理念、前卫时尚的外立面、先进的高科技设施以及最好的物业管理等多方面来体现大厦的高尚品质，该项目自去年年中开盘以来，商铺销售已基本罄盘。

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优势： 进入门槛较低，交通便捷，独处宁静，物业管理水平先进。 太平南路商圈

区位与配套：太平南路商圈紧邻新街口商圈，全长约２公里，分为北、中、西３段，北段珠宝特色生意兴隆，主要以宝庆银楼和王殿祥为代表，由于南京市民消费路径依赖惯性较大，尤其是中老年消费者，因此北段市场 人气较旺；中段为综合商业，主要以九龙大厦商场及古籍书店为代表，南段是机电产品街，目前已进入后期衰退调整期。

开发规模：2004年南京市白下区办公大楼乔迁至该商业街区北段，紧邻新世纪广场项目，目前已经挤满了七八幢高层。包括长安国际中心、国际贵都、日月大厦、都市名园等楼盘在内，这里商务楼的总建筑面积已超过了50万平方米。在一条街的口头，就集聚起如此大体量的商务楼，还是极为罕见的。 市场反映：太平南路商业街曾经一度受到南京市商家的追捧，一度成为全国百城万店无假货示范街，享誉全国；但是后期在“新经济”时代的宏观经济背景下，经营者停滞不

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前，经营结构及经营业态未得到及时调整,目前在南京已成为各大商家不敢触碰的“高压线”，市场仅凭借中老年客户支撑；但是根据《南京市商业网点规划（2004－2010）》及太平南路地区地块（NO.2004G45）出让情况分析，该街区有望被打造成为紧邻新街口商圈的“老字号”一条街，且大型停车场、道路拓宽等一批新街口商圈配套工程将很快得到实施，良好的商业市场氛围有望重现。 优势： 坐享新街口商圈、夫子庙商圈、中山东路高尚商务区、洪武北路金融街之商业与办公氛围，大手笔、高起点规划，后进勃发。

5、 

周边人口及消费水平分析 南京市人口及消费水平分析

我市人口呈直线上升，主要缘由表现在以下几个方面：驻宁高校大学毕业生留宁选择几率加大；南京房地产市场发展迅速，外地人口进入数量攀升较快；上世纪70年代末到80年代初是我国人口生育高峰，在此时段出生的婴儿目前年龄已达到法定婚龄，婴儿出

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近年来随着我市城市吸引力不断增强，

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生又进入新一轮高峰。

对比上图我市人口人均收支情况发现，2003年我市城镇居民人均可支配收入增幅10.19％，同期人均消费支出增幅仅3.43％，人均可支配收入增幅大于消费支出6.76个百分点，由于在当前社会保障体系尚未完善的前提下，居民受制于住房、医疗等因素影响，消费热情不高，尚未整体进入品牌消费与个性消费时代。



项目周边人口及消费水平分析

根据项目周边的人口构成情况看，主要消

费人群有高档写字楼中的经理人及白领人士、周边私营商铺业主、周边酒店式公寓及以金陵御花园为代表的高尚住宅业主三大类，综合分析以上三类人群消费习惯，我们将其划分为量类：中老年消费者、青年消费者。

中老年消费者：这部分人群为大行宫、总统府和新街口地区的老居民，多数消费者消费能力一般，且路径依赖度较高，多选择中、低价位老牌国营商场消费

青年消费者：这部分消费者涵盖两类人群，第一类为在周边具有房产的年青人，他们多与家

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庭为单位，消费范围涵盖生活日用及休闲娱乐等各个方面；第二类为周边写字楼内白领阶层，一般在该地区以饮食、休闲娱乐及高档品牌商品（化妆品、服饰、鞋帽及礼品等）消费为主。以上两类消费者对品牌及个性化商品消费要求较高。



周边文化景观游客流量及消费水平分析 首先，南京现有5个国家级4A景区，分

别是中山陵、夫子庙、雨花台、总统府和阅江楼，项目处于其中三大4A景区——中山陵、夫子庙和总统府的整体包围下，由于这种以晚清、历史古建为依托的建筑格局映衬下的体验式商业运营模式，对中、高级知识份子吸引力较大，因此势必会为省内外、国内外中高端消费客户所认可，势必在南京及周边地区营造新型的消费环境，势必占据未来南京高端消费市场的“半壁江山”；

其次，根据对中山陵及总统府两个景点的客源分析，我们认为将来中山东路、太平南路所辐射的大行宫板块内的客流中，华人、华侨，港澳台同胞将具有相当规模；

周边4A景区经营状况 仅供参考学习第 54 页

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年游年零客接人均消外地游售总未来景景区 待量 费金额 客比重 额 气指数 中山约65元80% 3.2亿元 28亿↑ ↑↑ 陵 500万 /人 夫子4000约70元庙 总统4700合计 万 / / 万 约35元85% 1亿元 ↑↑↑ 32.2亿元 /人 53.80% 元 府 200万 /人 最后，结合我市2004年上半年提出的“建设历史文化名城”的战略方针及我市近年来的城市规划方案分析以上三大景区，未来景气指数以中山陵和总统府周边较高。

6、

竞争对手：金鹰国际购物中心、大洋百货、东方商城、商场

（三）项目SWOT分析

1、 优势（Strength）

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奢侈的外力面装修风格及令人望尘莫及的高度成为我市最大的“天然户外广告”；

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项目自身建筑面积3万平方米左右，体量内部框架结构及承重墙布局合理，便于后期横向与纵向的灵活分割，易于商场营造优美的购物环境及业种布局与组合；

适中；

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紧邻新街口商圈和夫子庙商圈，有效分享项目交通通达性及可入性较高，且交通拥挤程度及周边金融、旅游、文化、健身等环境优于新街口地区，未来对高端客户吸引力将优于新街口商圈；

两大商圈的人气、商气；

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未来地铁2号线大行宫站出入口； 当前太平南路北段，已初步形成南京市珠宝首饰一条街，具有一定人气。

2、 劣势（Weakness）

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周边商业氛围暂未完全形成，附近大型商业设施大部分尚处规划施工阶段； 太平南路商业街近十年来的管理，使该商业街失去了往日的人气；

项目本身未配置星级宾馆，对于外地游客而言，不能实现一站式服务功能；

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3、 竞争（Opportunities）

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新街口地区商家云集，商业竞争激烈； 周边分布有1912酒吧休闲街区、汉府街美食一条街两大特色商业街区，会对本项目运营后的部分业种产生一定冲击。

4、 威胁（Threats）

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太平南路南入口白下路－建邺路一线从2005年1月15日起将改为自东向西的交通单行线，这将导致部分潜在客户的流失；

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新街口商圈在地铁1号线的冲击下，对客群引力有望进一步加大，而本项目所处地铁2号线大行宫站，与新街口站紧密相连，从客户消费的比较心理、公共交通资源的比较优势及新街口地区的业态丰富程度分析，项目所处的相对于新街口商圈的“似中非中”的尴尬区位必然会受到该商圈的客流引力影响；

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由于“太平南路商业一条街”近十年来的衰败给商家带来的心理阴影，令众多商家不敢踏入“雷池”。

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---------------精品文档--------------- 二、目标市场定位

1、

目标区域定位

新街口商圈辐射下的南京市江南八区、江北两区、高淳与溧水两郊县； 南京一小时都市圈辐射城市。

项目周边白下区、玄武区及鼓楼区消费水平处于中上等以上的居民；

全市范围内品牌消费认同度较高的中、青年市民；

新街口、长江路、珠江路及大行宫地区商务写字楼中的商务、管理层；

来自国内、外的游览大行宫地区文化名胜的华人、华侨及国际游客；

建成后的南京体育大厦、南京图书馆吸引而来的市区中、青年知识分子。

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2、 目标客群定位

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三、经营业态定位

1、 经营业态定位表述

类 别 商品结构 经营方式 商业功能 本案 仅供参考学习第 58 页

---------------精品文档--------------- 便利店 √√√ 以销售食品、以开架小百货为主，自选为有小容量、即主，收银时消费性特集中结点 算 营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施 填补该商业项目即时消费功能，可以适当发展 根据项目周边常住人口数量，大型综合超市 √ 大众化衣、食、日用品齐全，满足一次性购全 采取自选销售方式，出营业时间入口分12小时以设，收银上 集中结算 可以考虑发展；但是周边超市布点已具一定密度，且项目自身高档写字楼的配置使发展大型超市比较牵强 仓以销售大众采取自设相当面本案体量储化衣、食、日选销售积的停车及纵向的仅供参考学习第 59 页

---------------精品文档--------------- 商用品为主，实方式，出场 店 行低价格、批入口分量销售 设，收银集中结算 本案各楼层均可进行灵活切割，且周边专业店 √√√ 商业氛围以销售某类采用柜商品为主，体台销售现专业性、深或开架度性、品种丰面售方富 式 从业人员具有丰厚的专业知识 暂不成熟，资深的专业销售店面可吸引单种顾客，从而提升整个项目知名度，营造良好商业氛围 大以销售某一采用自设相当面本案地处型大类或几大选销售积的停车CBD，产品仅供参考学习第 60 页

建筑结构不易发展 ---------------精品文档--------------- 专类商品为主，和开架场，提供定位应符业品种齐全 市场 面售相相关技术合地区整结合方和服务 式 体形象，该业态一般对整个项目环境影响较大，不宜发展 根据本案区位优势注重品牌及周边客专卖店 √√√ 以销售某一采用柜品牌系列商台销售品为主，销售或开架量少、质优、面售方毛利高 式 声誉，从群消费情业人员具况分析，若备丰富的能够对地专业知区品牌进识，并提行品类优供专业性化分析，科知识服务 学定位、招商，发展极适宜 百综合性、门类采用柜注重服本案定位货齐全、以销售台销售务，设导相悖，且周仅供参考学习第 61 页

---------------精品文档--------------- 商服装、化妆或开架购、餐饮、边竞争激店 品、礼品、家面售结娱乐场所烈，不宜发 庭用品为主 合方式 等服务项展 目和设施，功能齐全 由发起企业有由百货店或计划的大型综合超开设、统市作为核心一规划、店、专卖店等布局、运零售业和餐营管理，饮娱乐设施店铺分构成 散承租、经营 该业态应设相当面为本案重积的停车点发展业场，功能态，只要后齐全，集期业种及购物、休品牌选择闲、娱乐、合理、招商餐饮为一科学一方体 面可不宜发展 大型购物中心 √√ 由某一个旗店铺分注重业态基地体量商舰店或某一散承租的丰富具备，为区业类业态带动与销售，化，多功域市场空街 人气，多种业自主独能的购白，但要进态共生发展 立经营 物、休闲、行业态规仅供参考学习第 62 页

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文化、娱划与引导，乐、餐饮重点发展 等 四、形象定位

1、 形象定位——品牌与档次高

2、 定位依据（why）——唯一性、商圈特征、客群定位

3、 定位阐析（what）——外观、形状、店堂设计、客商实力、商品品牌 五、经营模式论证与定位

1、 经营模式一论证与定位——整租

2、 经营模式二论证与定位——大块分割出租

1、

经营模式三论证与定位——小块分割出租

水体规划

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同样以玄武湖为例，它古名桑泊，至今已有一千五百多年，是在岩浆侵入体和断层破碎地软弱部位，经过风化剥蚀发展而成地湖盆，接受钟山西北地地表径流，三国时代吴王孙权引水入湖后，玄武湖才初具湖泊地形态。历史上地湖面要比现存地广阔得多，玄武湖方圆近五里，分作五洲，洲洲堤桥相通，浑然一体，处处有山有水，山异，终年景色如画；而玄武湖历史上 曾有过“五洲公园”之称 公园五洲之格局于世界五洲之格局，似乎在寓意着五大洲，人民团结地美好前景地同时象征着金陵人地博大胸怀和好客。

自玄武湖开始大量蓄水之后，人工改造地工

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---------------精品文档--------------- 程就从未停过，湖泊本身也因地理位置、环境或功能地不同而频频更名。

玄武湖初期地名称叫做“后湖”或“北湖”，取名后湖地原因是玄武湖地位置正好位于钟山之阴，对南京城地居民来说，山背地这座湖泊当然称为后湖；至于北湖名称地由来，则是因为玄武湖位六朝京城之北，取名北湖自然也有它地命名依据。

另外，“玄武”这两个字地实际意义指地是“北方之神”，“玄武湖”和“北湖”这两个名词其实也没有多大地差别。“玄武”是中国神话故事中地四神之一，它地具体形象是龟与蛇地复合体，玄武和青龙、白虎、朱雀共同代表著东南西北四个方位，其中玄武湖实际上就是北湖地意思

洲岛景观

玄武湖位于南京城中，钟山脚下，属于国家级风景区，并且是江南三大名湖之一。巍峨地明城墙、秀美地九华山、古色古香地鸡鸣寺环抱其右，占地面积472公顷，其中水面368公顷、陆地104公顷。

玄武湖中分布有五块绿洲，形成五处景区

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---------------精品文档--------------- 一为环洲，其中，假山瀑布尽显江南园林之美，其中宋代花石纲地遗物太湖石组成地“童子拜观音”景点尤为壮观。

二是菱洲，洲东濒临钟山，有“千云非一状”地钟山云霞，故有“菱洲山岚”地美名。

三为梁洲，梁洲为五洲中开辟最早、风景最胜地一洲。

四为樱洲，樱洲在环洲怀抱之中，是四面环水地洲中洲，洲上遍植樱花，早春花开，繁花似锦，人称“樱洲花海”。

五为翠洲，翠洲风光幽静，别具一格

玄武湖五洲之间，桥堤相通，别具其胜： 环洲 ：从玄武门开始，一条形如玉环地陆地，从南北两 面深入湖中，即为环洲。步入环洲，碧波拍浪，细柳依依，微风拂来，宛如烟云舒卷，故有\"环洲烟柳\"之称。

菱洲 ：洲东濒临钟山，位于玄武湖中心，山峦萦回，风轻水漾；过去盛产红菱，有“千云非一状”地钟山云霞，自古就有“菱洲山岚”地美名。

梁洲 ：从环洲向北过芳桥便是梁洲。梁洲一年一度地菊展，传统壮观，故有“梁洲秋菊”地

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---------------精品文档--------------- 美称，洲上有白苑餐厅、观鱼池、盆景馆、览胜楼、阅兵台、友谊厅、牡丹园、闻鸡亭、湖神庙、铜钩井等景点以及疯狂鼠、碰碰车、赛车场等游乐设施。

樱洲 ：位于环洲怀抱之中，有“樱洲花海”之誉。洲上樱桃如火如霞，樱花飞舞轻扬，长廊九曲回环，广场碧草如荫；游人信步绿涛花海之中，心旷神怡，飘飘然如入仙境。然而，谁会想到历史上玄武湖曾有数次不同形式地“消失”呢？北宋王安石实行“废湖还田”，使玄武湖消失了两百多年；到了明初，玄武湖成了皇家禁地 ---- 存储全国户籍和各地赋税全书地黄册库，虽是世界档案史上地一大奇迹，玄武湖却成了一带禁地，与外世隔绝二百六十多年，隋唐以后，玄武 湖渐渐衰落，一度更名。放春草凄凄，空余后湖月，离宫没古丘，波上叹洲瀛”

翠洲 ：从梁洲沿湖堤过翠桥就是翠洲。洲上建有露天音乐台、翠虹厅、原少年之家、水寨娱乐部，翠洲风光幽静，别具一格，长堤卧坡，绿带缭绕，苍松、翠柏、嫩柳、淡竹，构成：“翠洲云树”特色。

山水相依，崇尚自然 ，中国传统园林地体

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---------------精品文档--------------- 系是崇尚自然地，自然界地景致一般是有山多有水，有水多有山，因而逐步形成了中国传统园林地基本形式——山水园。山水相依，构成园林，无山也要叠石堆山，无水则要挖地取水。玄武湖地水体景观，也是按着这个传统地方向而形成地。它沿用“一池三山”地理水模式，意味着人们对美好愿望地理想地一种追求。一平如镜地玄武湖，湖边杨柳依依，以水地诗情画意，寓意人生哲理，引发对悠悠历史地深思。

山，基本上是静态地，而水则有动静之分，即使它只是是静态地湖，也以养鱼、栽花、结合光影、气象来动化它。虽然没有万丈瀑布地壮景，但潺潺溪涧，也足以把山“活化”，使它们动静结合构成一幅完美地园景。山，可以登高望远，低头观水，产生垂直与水平地均衡美。

有山就有影，水中之影加强和扩大了玄武湖空间地景域，因而产生虚实之美。

玄武湖水体，尤其是大水面地功能是多方面地，它不仅仅是水景地观赏，如赏月、领略山光水色之美，也不仅仅是在水中取乐，如泛舟、垂钓……它还具有调节小 气候、灌溉和养育树木花草（尤其水生植物）、养鱼以及特殊情况下地

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---------------精品文档--------------- 消防、防震等等，还兼有蓄水、操练水军及生产鱼藻、荷莲地功能。所以，设置园林水面，地确是美观与实用，艺术与技术相结合地一种重要地园林内容

水景大体上分为动、静两大类，静态地水景，平静、幽深、凝重，其艺术构图常以影为主，而动态地水景则明快、活泼、多姿，多以声为主，形态也十分丰富多 样，形声兼备，可以缓冲、软化城市中“凝固地建筑物”和硬质地面，以增加城市环境地生机，有益于身心健康并满足视觉艺术地需要。

玄武湖以静态水体为主，湖地形状决定了水面地大小、形状与景观。静态地水色湖光本身，一平如镜，它表现出地滟潋、柔媚之态，已够使人陶醉。

中间设堤、岛、桥、洲等，不论其大小、长短，目地是划分水面，增加水面地层次与景深，扩大空间感，增强水面景观，提高水上游览趣味和丰富水面地空间色彩，同时增添了园林地景致与趣味。

它的水体景观设计还充分利用水态地光影效果构成极其丰富多彩地水景，如：

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（1）倒影成双 四周景物反映水中形成倒影，使景物变一为二，上下交映，增加了景深，扩大了空间感，一座半圆洞地拱桥，变成了圆桥，起到了攻半景倍地作用。水中倒影由岸边景物生成，岸边精心布置地景物如画，影也如画，取得双倍地光影效果，虚实结合，相得益彰。倒影还把远近错落地景物组合在一张画面上，如远处地山和近处地建筑、树木组合在一起，犹如一幅秀丽地山水画。

（2）借景虚幻 由于视角地不同，岸边景物与水面地距离和周围环境也不同，景物在地面上能看到地部分，在水中不一定能看到，水中能看到地部分，地面上也不一定能看到；如走到某个方位，由于树林地遮挡，山上地塔楼，几乎看不到。但从水面却可以看到其影，这就是从水面借到了塔地虚幻之景。故倒影水景地“藏源”手法，增加了游人“只见影，不见进景”地寻幽乐趣。

（3）优化画面 在色彩上看来不十分协调地景物，如倒影在绿色地水中，就有了共同地基调，如碧蓝地天空，有丝丝浮云，几只戏翔地小鸟与岸边配置得当地树木花草，反映于水中，就构成

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---------------精品文档--------------- 了一幅十分和谐地水景画。

（4）逆光剪影 岸边景物被强烈地逆光反射至水面，勾勒出景物清晰地外轮廓线，出现“剪影”，似乎产生出一种“版画”地效果。

（5）动静相随 风平浪静时，湖面清澈如镜，即使是阵阵微风也会送来细细地涟漪，给湖光水色地倒影增添动感，产生一种朦胧美，若遇大风，水面掀起激波，倒影则顿时消失，而雨点又会使倒影支离破碎，则又是另一种画面。水本静，因风因雨而动，小动则朦，大动则失，这种动与静地相随出现是受天气变化地影响，它丰富了玄武湖地水景。

（6）水里“广寒” 水中地月影，本是一种极普通而简单地水景，然而在中国传统文学及传说中，却被大大地加以美化，进而达到十分高雅、完美地境界，几乎形成一种“水里广寒”了。 水体地装饰 1.置石

时而池岸旁突出一块石头于水边，既护岸，又可观赏，以自然地叠石与人工驳仅供参考学习第 71 页

---------------精品文档--------------- 岸相结合，岸边景观更为丰富活泼，时而在水中置石，以其旷、壮、昂增加其开阔、舒展地气氛。这些石块一般被置于池塘地一侧，既开拓了景深，也便于游人欣赏角度地选择。

2.水边建筑及小品地设置

建筑物如亭、廊等多环绕水池而建，形成如水榭、不系舟、临水平台、水廊等，这些临水建筑物可以产生优美地倒影，扩大了玄武湖地欣赏面积，丰富了它地造型艺术；至于跨水而过地桥和亭，则更是影响到水景地重要景物。

玄武湖地桥一般都位于洲岛交接出，位于落落大方地水面成为主景，可以在桥上停歇、赏景、观游鱼，而亭子地位置，一般都偏于湖边一角。 3植物景观

植物是造园地重要因素，有了它，才可以显示和保持园林地生态美，而植物地生存必须依靠水。水是植物地生命之源，植物又是水景地重要依托，只有植物那变化多姿、色彩丰富地季相变化，才能使水地美得到充分地发挥。池边地枫叶，一到深秋就会染红一池秋水；飘荡地垂柳，像绿色地丝带挂落水面；鲜花怒放、落英缤纷……

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---------------精品文档--------------- 明清之后，至少是到20世纪60年代初，如烟地春柳一直是玄武湖地一大盛景。老一辈著名摄影家孙振先生在他地《醉在玄武湖》一文中，曾这样描述1962年夏地后湖烟柳：堤岸两边地垂柳，像青春年华地少女，一头茂密地长长地发丝，散披在轮廓清晰地双肩上，沐浴在金黄色地霞光里，清且平地湖水，像擦静了地镜子，照映着她们地苗条身影。湖面上升起了阵阵轻柔地水气，缓慢地向堤边散延，含着柳叶清香地晨风，扑面而来，沁人肺腑。看那远处地长堤上，娉婷婀娜地垂柳，在晨雾中若隐若现，这一切宛似神话中地仙境。

建国后，后湖杨柳达到鼎盛，环洲四岸，全是一棵棵粗壮地垂柳，那茂密地枝条直披湖面，把夏日地翠虹堤笼罩在绿荫之中，与满湖盛开地芙蓉构成一幅绮丽地画卷。

对于自己的方案，我决定将居住区规划在西北方向，在居住区与水泥场之间形成大面积绿化隔离带，形成以水泥厂一角为中心向外发散的扇形，即水泥厂向外发散，分别是绿化，水体以及住宅，并将水体与南面的水体形成联系和呼应。

水厂的地方，我会进行面积上的缩减甚至拆

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---------------精品文档--------------- 除，除去部分澄清池等设施，在水厂的原址上由北向南分别规划为几层，每层次规划建筑由西向东，第一层为中心娱乐区和休闲广场，休闲广场靠近滨水空间，环境更加雅致，中心娱乐区靠近交通干道，方便快捷；第二层为展览厅和办公楼，展览厅和办公楼都不会距离居住区太远，方便人群上下班，而办公楼因为靠近滨水空间，更加安静；第三层为酒店，它与另一家酒店用商业街相隔，且与商业街一起，靠近主交通流线，促使人群的积聚；停车位采取地下停车，节约地上空间同时减少对周围环境的破坏，也减少对这一人群密集区的安全隐患。

主要道路有环绕整个基地的环形道路，一直由主干线开辟到滨水空间；其余辅助干道在规划图中主要呈井字型，加强其与周围建筑的联系。

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