房地产项目STP分析

1、 S—segmentation（市场细分）

针对“万象·炫汇城”的商务区、居住区的客户群体的家庭结构、地理因素、心理因素、行为因素等进行市场细分。

住宅区 人口细分 家庭结构 年龄 收入水平 地理细分 地区 未婚单身 20-30岁 10万以下 婚龄1-3年 30—35岁 10—25万 婚龄3-5年 35—40岁 25万以上 其他 不定 25万以上 不定 顺义、其他城市 北京、其他城市 北京、其他城市 地域特征 心理细分 购买动机 城镇 刚性需求 市区 刚性需求 市区 刚性需求或投资性需求 不定 投资性需求 生活方式 周边从业人员 其他区工作人员 其他区工作人员 不定 消费习惯 与工作地点较近，追求便捷、经济 工作离顺义较近的市区，追求经济 首次置业 工作离顺义看好顺义的较近的市区，发展前景，追追求经济 首次置业或二次置业 求投资潜力 多次置业 行为细分 置业次数 首次置业 权重细分 所占比例 38% 36% 16% 10% 办公区、商务区 规模细分 规模属性 大型 销售额 30000万元 中型 3000—30000万元 小型 3000万以下 类型细分 行业类型 批发业、交通运输业 心理细分 租赁动机 降低成本，寻求企业利益最大化 权重细分 所占比例 12％ 工业、住宿与餐饮业、零售业、教育业 大众娱乐业、教育业 降低成本，寻求企业利益最大化 59% 降低成本，寻求企业利益最大化 29％ 经过上表可以得出以下用户分析：  用户分析原则: 本项目是规模大、周期长的项目，客户定位在数量和层次上都需要前瞻性和包容性。 客户的发展是一个演变的过程，客户的层面会随着项目的开发而不断扩大和升级，客户的阶段性关注点也会随之改变。 客户区域总结 74% 2、 T—targeting（目标市场选择） 行2．1、 市场规模 业类基于靠近T3航站楼、周边交通便利的地缘优势，预计“万象·炫汇城”服务的航空及相关关型注左右，而服务的衍生产业的相关人员可达到4000-5000人(主要为20-40岁的年轻群体为主）机场游客等可达到72—80万人次。 2．2、 资源条件 最重要的为资金资源，首开股份作为北京市最大的房地产开发商，拥有雄厚的资金后盾，保证工程资金调度及时。同时，公司拥有先进技术以及人才,为工程的实施做好财、物、人、技术多方面的准备。 2．3、 环境条件

该项目南面有万株保留完好的原生成树，形成一座巨大的天然氧吧,可随时调节气温、湿度与空气洁净度，创造出于外界的宜居小气候;漫步林荫下，感受自然的恩赐,倾听鸟语、蝉鸣、风声，身心亦随之舒展。项目所在地紧邻国门商务区，国门商务区作为临空经济的重要组成部分，是北京发展临空经济区价值的最高体现，在机场对面，便是天竺空港工业企业以及新国展区,项目地被巨大的商业圈所包围，形成了良好的投资环境。四条高速（临近机场高速，机场南线、机场北线、机场第二高速）、 三条公路交通（京顺路、顺平路、顺通路）、多条轨道交通(L1号线、M15号线，以及规划中的S6号线及S3号线）、一条环线交通（六环路与12条高速公路对接并直接连通7个新城）,可以便捷的到达市区。但商业、医疗、保健、文化、娱乐、教育等配套设施仍未建成。 2．4、 盈利性因素

点 目前该项目所在地项目稀少,市场空白，与之竞争者较少。同时，该项目涉及了商业、办公、居住多元类型，做到了工作、娱乐、购物、健身、教育、医疗、居住于一身的万象汇集， 能够为顾客提供全面的需求，不会造成单个项目孤立而使难以满足消费者的整体需求。必会在在多元消费下达到盈利目的。 2．5、 风险性因素

该项目建设初期，便推行一种多元化组合的思想，万象汇集于此，这种多种类型搭配，大大降低了投资风险。同时，在首开股份强大资金的支持下，必会保证资金的运转，不会因资金链断裂而造成较大的风险. 2．6、 性因素

顺义作为北京市重点发展新城之一，有这巨大的潜力以及很好基础，与此同时，上也给予积极的支持.在北京最新城市规划中，明确的建设“两轴—两带—多中心”的新格局，“两轴”是指结合北京城市轴线的布局特点和自然地理特征,在传统中轴线和长安街沿线十字轴的基础上，强化政治、文化与经济发展的职能，构筑起北京传统文化和现代文化两条轴线.“两带”包括京城东部的“新城发展带”和西部的“绿色生态带\".“新城发展带”北起怀柔、密云中部,串联顺义、通州、亦庄新城，东南指向廊坊、天津，与北京的区域发展的方向也相一致。“多中心”，是指在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能,以提高城市的服务效率和分散交通压力，如CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区的设定.在市域范围内的“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口,以及分流中心区的功能。其中，重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城。

3、P—positioning（产品定位）

3．1、 功能定位

“万象·炫汇城”的功能定位是靠近T3航站楼的年轻、活力、现代、时尚的商务办公、居住综合区。 3．2、 情感定位

“万象·炫汇城”主打年轻、活力、时尚、潮流、丰富多彩的主题。情感上亲近年轻消费群体，给人以亲切、舒适、轻松的感受。