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房地产项目管理体系
一、
背景
本文讨论的房地产项目管理模式，是建立在房地产项目已经立项，项目公司已经形成的前提下，讨论的是从项目成功拿地之后开始，至整个项目成功交付之间的管理流程。
二、 房地产项目管理的核心
作为一个纯市场化操作的公司，一个房地产项目开展的最终目的，也是管理的核心，就是：利润。项目的组织架构、管理模式以及各部门的具体工作,其最终的目的就是使利润最大化。利润的最大化可从以下几个方面来实现：战略定位(土地成本)、金融杠杆(风险控制）、产品定位、设计优化、成本控制、营销策略、公共关系等.其中,战略定位、金融杠杆及财务相关非本文讨论内容。
项目管理的另一个重点就是:产品。如何在前期定位、中期设计、后期营销上打造一个市场所需求的，消费者所认可的产品，是项目开展阶段极为重要的，也是实现利润最大化的一个重要途径。
而在项目管理团队中实现这一核心价值的核心人物,就是项目总经理.项目总经理在整个团队中扮演着极为重要的角色，是实现公司战略意图、价值取得的核心人物。在整个团队中起到全盘把控的关键作用.一个好的项目经理应该在项目开展的各个重要环节(包括项目时间节点、产品设计优化、关键成本把控、营销策略等),组织开展会议，协调各个团队的关系，最终做出决定，以实现利润的最大化.
三、 房地产项目管理团队组织架构
以项目总经理为核心,组建项目团队,是实现一个项目的首要任务。一般的房地产项目组织架构如下图1所示.
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组织架构图
产品市场化 项目总经理 公共关系(关系/拆迁等) 全项目运营管理 利润最大化 行政部人力资源部财务部设计部工程部运营部 成本部营销部 报批报建项目管理公司项目发展部 施工节点全项目时间节点把控 产品定位设计优化设计协调图1 各风阶险段评 资估金、运营把组织架构图把控 概预算土建总包及其分包其他分项分包控工程招标、采购合约管理成本动态管理 --
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四、
序号 1 各部门主要职能
部门 行政部 （一)政务管理 （二）办公设施管理 （三）后勤保障服务 (四)公共关系管理 (五）文书档案和项目档案管理 （六)协助公司制度建设及其他相关工作。 (七)完成公司领导交办的其他工作任务。 职能 2 人力资源部 （一）组织及企业文化建设ﻫ（二)人力资源开发和培训管理ﻫ（三)绩效考评和薪酬管理; (四）人事和员工关系管理 （五）完成公司领导交办的其他工作任务。 3 财务部 （一）会计核算 １．日常费用的审核、报批； ２。会计凭证的录入、收入与成本核算、费用分摊与结转； ３.会计资料档案的备份保管; 4。清缴税款； 5.的购买、缴销； 6。催收清理往来账款.ﻫ(二)财务管理 1.财务、税务数据库的管理及更新; ２．定期递交各类财务报表,提供财务数据分析报告；3ﻫ。进行纳税策划； 4.开发项目的决算;5ﻫ。与税务部门的联系与沟通;6ﻫ。规范和完善公司财务档案工作。 (三)投融资管理1ﻫ.编制年度、季度项目投融资计划; ２.拟定筹资方案; ３。 跟踪分析公司经营状况; 4．配合投资策划及项目成本控制; --
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5.参与投资项目的论证与评审；6ﻫ.与银行的沟通、协调与配合。 (四)资金管理1ﻫ．编制年、季、月度资金计划；2ﻫ。资金支付与清算；ﻫ3.分析资金流入、流出及现金收支平衡情况；ﻫ４.提出短期资金筹措方案;ﻫ５。编制、跟踪、分析、协调现金收支预算； ﻫ６．监控公司流动资产运行情况,保证资金的及时入账与资金安全;7ﻫ.审签工程进度款；8ﻫ．组织办理银行按揭工作，监控售房款的回收。ﻫ（五）内部审计监督工作1ﻫ.对部门业务费用使用情况进行审计监督；2ﻫ．对行政费用使用情况进行审计监督；ﻫ３.参与项目招标、材料设备采购、合作单位甄选等评标及商务谈判等工作；4ﻫ．配合对公司高管人员的经济责任审计工作。 (六）完成公司领导交办的其他工作任务。 4 运营部 统筹财务部、设计部、工程部、成本部,对项目推进时间节点进行整体把控，对项目资金、成本进行动态管理，对项目推进中的主要风险节点进行分析、把控。 5 设计部 （一）设计方案管理(产品定位） 协调方案设计单位，深化并完成各项方案及初步设计；从建筑结构选型角度出发，优化设计方案,以项目利润最大化为目标，协助完成产品定位工作。 (二)设计协调、设计优化 1。协调设计单位按时完成施工图设计,对施工图进行审核和确认； 2。对施工图进行优化,降低成本. 3.组织施工图设计交底和图纸会审，协调解决施工中发现的施工图设计问题；ﻫ４.对涉及质量、安全等关健部位的施工组织设计进行复核；ﻫ５。跟进项目管理， 及时做好施工图设计变更的管理工作; 6。提供工程技术支持与指导,及时协助解决施工现场的疑难问题；ﻫ７。收集保管工程技术资料，及时组织移交公司相关部门和建设档案管理单位； 8。配合招标及合同管理工作，及时确定施工技术参数、工艺要求、质量标准、验收办法等；9ﻫ。对工程设计、施工、材料设备等单位的--
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进度款进行审核。ﻫ（三)进度管理1ﻫ.根据项目总计划和建筑方案的出图计划，编制施工图出图计划; 2。根据项目总计划编制施工进度总计划, 并根据实际情况及时进行调整;3ﻫ．根据施工进度总计划和现场施工进度计划,编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划； ４.根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划； 5。根据施工进度总计划和项目施工进度计划,编制设计、监理、勘察、图审、ﻫ施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划。ﻫ（四）工程监督管理ﻫ１。对工程进度进行监督，定期检查执行情况；2ﻫ。建立工程质量保证体系和安全文明施工保证体系，定期检查，消除质量隐患。ﻫ对发现的质量问题跟督整改到位；3ﻫ.参与现场定位放线的复核；4ﻫ.参与分项、分部工程验收和竣工验收。 (五)材料设备采购管理 1．根据设计要求及时收集材料样板和资料，配合设计单位选型； 2.根据设计选型及公司对材料的要求， 组织甄选材料供应商(投标人）;3ﻫ．根据项目定位，提出并推荐与项目匹配的材料设备档次与品牌；ﻫ４。推荐甲定、甲供材料的品牌,确定甲供甲定材料规格、颜色等技术参数;ﻫ５.组织对到货材料、设备、苗木的验收. 6 工程部 （一)工程进度管理 １．根据项目开发计划控制工程进度,编制详细的可控制的施工计划，确保各施 工节点计划按时完成； ２。及时确认开工时间。ﻫ（二)工程质量管理(关键点是避免裂缝和渗水），严格把控重要工序质量控制点,确保工程质量；ﻫ(三)安全文明施工管理。 (四)协助成本控制1ﻫ．根据施工合同和形象进度，严格审核支付工程进度款的条件;ﻫ２。及时组织工程签证，并对工程签证的客观性、真实性负责;ﻫ３.按相关规定严格隐蔽工程签证及设计变更施工签证管--
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理；4ﻫ.对施工单位和监理单位提出的有关造价的函件认真进行审查并提出处理意见（价格除外）。 (五）施工现场管理 1。组织召开第一次工地会议,跟督并参加监理例会；2ﻫ。对现场工程技术问题及时处理； 3.对关键工序、隐蔽工程及时进行检查和验收,遵循量价分离原则组织签证计量工作； 4.及时对甲供和甲定材料进场进行验收并跟督管理;5ﻫ。协调质检站、监理单位、施工单位、供应商等之间的关系； (六)相关报批报建工作 ７ 成本部 (一)工程(材料设备采购/设计/施工)招标管理 1.拟定招标文件; 2.组织开标、评标、定标；3ﻫ．编制、审核工程量清单；4ﻫ.拟定招标项目最高限价;ﻫ５．组织招标项目商务性谈判;6ﻫ。完善规范招标文件范本。ﻫ(二)项目合同管理1ﻫ。草拟、完善、审核项目合同; 2．组织合同商务性谈判； ３.完善、规范各类合同范本.ﻫ（三)项目成本管理 1.编制、审核工程概况、工程预算、工程结算； 2。参与现场签证、计量;3ﻫ.审核工程进度款; 4．审核合同外价格; 5.对工程设计变更进行成本分析并提出意见;6ﻫ。对项目成本进行预测、分析并提出成本控制建议书. （四)基础资料管理ﻫ１。招标文件、项目合同相关资料的收集、整理、归档;2ﻫ。建立招标、合同管理台帐;3ﻫ．收集、整理造价信息,建立造价信息库。 （五）甄选工程招标代理、造价咨询单位.ﻫ(六)配合施工队伍的甄选、材料设备选型、询价等工作。 ８ 营销部 （一）营销策划ﻫ１。组织实施市场调研,配合完成产品定位报告； 2．制定资金回笼计划，收集、分析、汇总市场反馈信息；3ﻫ.制定营--
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销策略,拟制并落实营销策划执行方案; ４。配合项目开发部完成方案设计工作; 5．参与项目前期拓展工作。 (二）营销推广1ﻫ。组织甄选营销广告及媒体合作单位,确定营销推广形式;2ﻫ。制定推广计划，组织促销活动; 3.合理控制宣传物料及促销费用；4ﻫ．及时反馈市场宣传效果。ﻫ(三）销售管理ﻫ１。负责置业顾问定期销售培训；2ﻫ。销售现场管理并落实执行营销方案，组织办理预售许可证；3ﻫ。草拟、完善并签订售楼合同及送交房产部门备案；4ﻫ。及时催缴售楼款并落实销售; 5.协助公司客户办理房屋按揭手续;6ﻫ.售楼资料的收集、整理、汇总、归档。 （四)客户关系管理 １.建立并完善客户档案（成交前原始资料，成交后的合同及其他资料）,组织办理房屋产权证； 2。入伙条件的审核（房款支付情况及手续是否完备）;3ﻫ。接待客户投诉，提出初步处理意见.ﻫ（五)品牌管理 1。网站建设与维护; 2.维护客户关系,逐步建立、完善《星洲会》功能；3ﻫ．品牌建设与物业的协调; 五、 小结
房地产开发是一个及其综合的项目,涉及的面非常广，管理模式也多种多样。不同的项目,涉及到的问题也不尽相同,例如:项目动拆迁问题、资金链问题、变动问题等都直接影响到一个项目的开展以及项目最终的效益。
一个项目的推进没有一个固定程式,关键就在于根据实际情况理清思路，形成相应的管理体系，在关键的节点把握方向，不断攻克难题,将项目朝一个既定的目标不断推进。
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