房屋评估法律依据范文1
第二、委托方要向估价单位提供估价土地的相关资料，比如土地的使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
第三、当资料准备齐全并交给房屋抵押机构之后，委托方便可与房屋抵押评估的机构约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。房屋抵押评估机构在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付房屋抵押评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋抵押评估报告书了。
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房屋评估法律依据范文2
【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算
在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。
一、税费与房地产估价的关系
我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。
所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。
二、与房地产估价相关的税法体系
税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。
资源税类：城镇土地使用税。
所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地、耕地占用税。
财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。
三、收益法房地产估价涉及税费的核算
采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。
在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。
1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法
（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。
（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。
（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级规定。
（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。
（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。
2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法
（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。
（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。
（5）土地：其法律依据为《土地暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。
（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。
（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。
所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。
由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。
四、用成本法估价所涉及到的有关税费
1、与取得土地使用权有关的税费
（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”
（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
（3）通过向或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。
2、与房地产建设有关的税费分成两个部分
房屋评估法律依据范文3
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级。市、县级应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十二条
市、县级作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条
房屋评估法律依据范文4
1、市场比较法。这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。
2、成本法。就是指通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3、收益法。就是选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法。
5、基准地价修正法。
【法律依据】
房屋评估法律依据范文5
摘要：文章探讨了城市房屋拆迁法律制度,城市房屋的拆迁许可程序,明确了在城市房屋拆迁中的监督职责。最后,文章提出了完善法律制度应遵循的一般原则,即任何一项制度的有效变革都不能让任何主体的任何利益纯粹牺牲而没有补偿,不仅应当使制度改革的成果践行于现实,也应当使制度改革所造成的消极影响最小化。
关键词：城市房屋；征收；补偿制度；补偿原则
一、城市房屋征收补偿的法律属性
目前我国城市房屋征收补偿所依据的最权威的法律法规是2001年颁布实施的行规《城市房屋拆迁管理条例》和2007年颁布实施的《物权法》。由于《物权法》的相关规定简略且笼统，因此《城市房屋拆迁管理条例》就是实践中城市房屋征收补偿的主要法律依据。而从该法规的相关规定来看，城市房屋拆迁的法律性质是模糊的，拆迁中的基本法律是纠结不清的。
房屋拆迁实际上主要牵涉三个主体之间的关系：、拆迁人、被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人的权利义务可概括为：拆迁人和被拆迁人应该就拆迁安置补偿达成协议，拆迁人负有对被拆迁人安置补偿的义务，享有要求被拆迁人在一定期限内搬迁的权利。而则被赋予了对拆迁的管理权，主要包括颁发房屋拆迁许可证，规定拆迁补偿办法，对达不成协议的拆迁纠纷进行裁决，对不履行裁决义务拒不搬迁的进行强制搬迁等。在义务方面主要有，审查拆迁申请方递交的资料并对符合条件的发放拆迁许可证，对相关事项予以公告，与拆迁人一起及时向被拆迁人做好宣传、解释工作等。
（一）房屋拆迁补偿协议的法律性质。
既是“协议”，就应该属于民事法律行为，体现民事法律关系，这也符合《城市拆房屋迁管理条例》对其的定位。然而，拆迁补偿协议却不具备一般民事法律行为应该具备的平等自愿的基本特征。首先，被拆迁人在是否签协议上不是完全自愿的。因为按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人必须订立房屋拆迁补偿协议，达不成协议的，由一方当事人申请裁决，不履行裁决义务的还可以强制执行。其次，协议的内容也不能完全体现双方当事人的意愿，因为补偿的范围和标准都有相关规定。
（二）在拆迁中的法律地位。
从《城市房屋拆迁管理条例》规定的内容上看，应该是拆迁活动的发起者、组织者和管理者。既不是拆迁人，也不得接受任何拆迁委托。似乎房屋拆迁就是拆迁人与被拆迁人之间的事，仅仅是仲裁者。然而在实践中，实际上是拆迁活动的主导者和真正决策者。没有的拆迁计划，开发商就没有拆迁他人房屋的法律依据。扮演者实质上拆迁人的角色，却不承担任何法律上的后果和责任，这是在拆迁中模糊地法律定位的一个缩影。笔者认为，在未来的房屋拆迁补偿立法中，宜将明确为拆迁人，以结束权限和责任不对等的局面。
二、公共利益的界定
公共利益一直是城市房屋征收中的敏感问题，也是社会公众普遍关心的焦点。关涉公共利益是公民合法所有的财产能够被强制征收的法律前提，不是出于公共利益的需要而实施的拆迁补偿属于平等主体间的自由契约，需要绝对遵守平等自愿的原则，只有出于社会公共利益的需要，国家才可以强制对城市房屋实施征收并给予补偿。因此，在城市房屋征收补偿的问题中，公共利益具有非常重要的现实意义。
然而，就是这个重要而敏感的问题在我国的法律条文中却长期没有得到明确。《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依据法律规定的权限的程序可以征收集体所有的土地和单位、个人所有的房屋及其他不动产。然而物权法的规定也仅仅止步于此，对于到底什么才是公共利益并没有做出具体规定。不仅仅是近年制定的《物权法》，在此之前的我国多部法律的行规虽然屡屡提及公共利益，但没有一部法律和行规能够提供公共利益的权威立法定义。因此，公共利益的界定不得不长期借助行政机关或司法机关的自由裁量权来实现。但在当前我国的司法现状下，自由裁量权极易被滥用，从而损害法律尊严和公民的私权。物权法颁布以来，社会大众寄希望的权利保障迟迟不能实现，反而是暴力拆迁的惨剧不断上演。一个很重要的原因就在于一些强势部门和开发商等利益集团利用公共利益含义的模糊性，滥用公共利益，以牺牲私人财产为代价追求部门利益或商业私利。现在，这种状况有望得到改善，正在制定中的《国有土地上房屋征收和补偿条例》通过列举的方式对公共利益做出了具体界定，这是解决城市房屋征收问题的巨大进步。
笔者认为，在理论上，公共利益可以界定为攸关不特定大多数社会成员生存与发展的根本福祉，并为确保社会和谐运转与发展所必需的整体利益。常见的公共利益包括但不限于国防、国民教育、公共卫生、公共体育、环境和自然资源保护、社会救助、公共交通、水利、能源、供暖供电供气等公共事业。
有学者认为，公共利益的核心特征有三：（1）受益主体的公共性。公共利益必然惠及不特定多数社会成员，而与之发生冲突的私人利益则仅涉及个别成员或少数成员利益。（2）对个体利益的超越。社会公共利益虽然符合全体社会成员或大多数成员的长远利益、根本利益，但又超越单个民事主体的利益。（3）表现形式的多元化和变动性。
值得注意的是，利益未必就是公共利益，纳入规划的利益也未必就是公共利益。在现实生活中，利益的背后可能是部门利益或者商人私利。另外，在最近公布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》征求意见稿中，把国家机关办公用房建设的需要也列为了公共利益的范围，笔者认为这是不妥当的。
三、征收补偿的相关问题
我国现行的城市房屋征收的补偿制度主要由、《物权法》、制定的《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》等相关规定组成。但从总体上来说，我国现行拆迁领域内有关补偿的规定比较笼统简略，都未确定一个权威性的且普遍适用的补偿原则与标准。实践中，由于缺少操作标准，开发商往往以公共利益之名掩盖商业利益之实，再加上利益乃至私人利益的掺杂，使得许多拆迁户只能得到过低的、象征性的补偿。
（一） 补偿的原则。
国家基于社会公共利益的需要对市场主体的私权利进行一定的是必要的，但拆迁意味着被拆迁者利益的损失，从保护各类市场主体财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的补偿是必要的。目前城市房屋征收补偿制度体系均未对补偿的原则作出明确规定，《物权法》也没有解决这一拆迁补偿中本源性和指导性的问题。正在征求意见的《国有土地上房屋征收和补偿条例》同样没有相关的表述。
关于征收补偿的原则，目前有公平、充分、完全等理论学说。笔者赞同充分补偿原则，一方面，国家基于公共利益的需要对个人财产的征收在本质上是个人在国家的强迫下，为了多数人的利益做出了特别的牺牲，多数人不应该吝啬对利益损失者的补偿。另一方面，充分的补偿也可以促使拆迁人合理利用土地资源。
（二）补偿的范围。
现行的立法规定的房屋拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物，并未涉及土地使用权。笔者认为应该明确规定对土地使用权的补偿，因为城市土地使用权虽然为国家所有，但房屋所有人在购置房产时是为土地使用权支付了相应的费用的，如果拆迁时不予补偿显然不合情理。另外，自从我国允许土地使用权依法流转以来，人们对土地使用权的价值已经有了清楚的认识，有的土地因其独特的区位和环境优势甚至比房屋本身的价值都高，不予补偿容易产生纠纷。
房屋评估法律依据范文6
房屋质量问题可以找当地质监站投诉。出现质量问题应首先应确定是否处于房屋质量保修期内，然后与开发商进行协商沟通，并申报建交委、规划局等相关部门进行检测、备案，质量评估应寻找专业机构。
法律依据：《民法典》第八百条勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。
第八百零一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
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