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从争议到规划，从开发到热销，新江湾城这个市中心区域目前最大一个待开发的熟地，正在一步步由大型的空旷的生态湿地向一个知识型、生态型国际城区的梦想靠近。作为21世纪上海城市居住区发展的新典范。上海新江湾城的空前成功，给人们更多的启示。

新江湾城：绿色生态港 国际智慧城

——上海城市建设的001工程开发纪实（上）

上个世纪最后十年的上海巨变，使上海再次聚集了全世界的目光。浦东的全面开放与开发，陆家嘴金融贸易区的迅速崛起，世博会的成功落户，一个个举世关注的利好纷至沓来。上海这个巨大的磁场，正在发挥着前所未有的吸引力。在这个宏观背景下，作为上海市中心城区最后一块纯天然生态区的新江湾，也开始有了更多的期待和更高的梦想。拨开迷眼繁花，回溯到20年前改革开放的起点，那时的上海有两个著名的大转盘：一个在徐家汇，一个在五角场；一个踞守西南，一个踞守东北。开放的阳光，最先眷顾了徐家汇。随着地铁一号线的开通，徐家汇如出水芙蓉，使上海城区向西南方向远远地展开。在徐家汇开发热火朝天的时候，当年在同一起跑线上的江湾五角场，却逐渐淡出记者的视线。两个当年几乎在同一起跑线上的兄弟，一个已开始领跑，另一个仍然裹足不前。原因很简单，五角场地区有一个巨大的江湾机场，所有现代化高层建筑在此只好望洋兴叹……

进入新世纪，“科教兴市”承载着上海新的光荣与梦想。位于高校林立的杨浦区内的新江湾城，正以其喷薄欲出的姿态，列为“知识上海”的战略龙头项目，被称作上海城市建设的001号工程。

新江湾城：上海城市建设的001工程

由上海城投置地（集团）有限公司负责开发建设的新江湾城位于上海市中心城区的东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路，规划总占地面积为9.45平方公里。上海中心城区的面积约600平方公里，也就是说，新江湾城的面积占上海市中心城区总面积的1%还要多，相当于整个卢湾区。作为上海中心城区最后一块大宗土地，堪称上海城区的绝版。上海市韩正在考察了此项目时，建议其规划要向世界招标，并认为没有令

人服气的方案，宁愿放着不动。从地理位置上说，新江湾城在上海整个布局中的恰好处在西南与东北的轴心线上，新江湾城的战略开发将改变上海开发建设的西南重、东北轻的格局，使失衡的布局重新平衡。从时间结点上说，新江湾城的开发，将与世博会“一南一北”，共舞浦江“巨龙”。新江湾城的面积，在五角场商业副中心规划中，占了1/3，能以这个“1/3”为支点，将使江湾五角场地区赢回失去的20多年的发展时间。

上世纪九十年代以来，上海坚持“三二一”的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。新世纪的上海，向着更高的目标进发。新江湾城地处的上海杨浦区，是上海中心城区面积最大的一个区，也是上海高校和科研院所最密集的区域。上海杨浦区委陈安杰告诉记者：“杨浦区有复旦大学、同济大学、财经大学、上海理工大学、上海海洋大学以及周边的上海外国语大学等，这里既有百年的大学、百年工业文明的历史积淀，又有亲水滨江岸线环绕的自然与人文双重关怀，举世罕见。”新江湾城周边创新资源集聚，为杨浦发展风险投资提供了广阔的空间，许多国际投资论坛也在此选址。杨浦区内的知识创新区风险投资服务园，正是依托杨浦的特色优势，为风险投资发展提供全面、专业的服务。随着“创智天地基地”一期、二期的逐步完成，江湾五角场城市副中心的发展将势不可挡。

作为新江湾城是上海市区内最后一块大型生态住宅区，许多人都称之为五角场的后花园。对于讲究舒适生活品质，又不想远离市区居住的置业者来讲，这里真的是不二的选择。上海城投集团有限公司董事长孔庆伟说：“作为上海城市建设的001号工程，在策划之初，我们就提出„跳出地产看地产‟的理念。”在规划设计上，上海城投采用国际招标,最终确定采用美国Johnson Fain公司的设计方案。该公司设计方案特点是赋予同一区域不同的设计主题，“南北规整、中部自由”的路网格局,以水面为中心组织住宅布局,河道和道路结合连通水体,由若干水景公园、河滨码头区和周边长型休闲绿地组织绿化系统,以滨水绿化空间为景观重点,强化主要道路景观,强调再生资源、废弃物资源管理和节能建筑,住宅布局以规整布局和点、条状结合。新江湾城站在整个上海乃至整个中国的高度，导入城市运营的理念，提出了“绿色生态港，国际智慧城”的战略定位，上演了一场城市运营的“完美风暴”。

新江湾城：绿色生态港，国际智慧城

作为上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。上海城投置地把“绿色生态港，国际智慧城”作为新江湾城的总体定位是非常精准的。上海城投置地（集团）有限公司总经理俞卫中，在接受记者采访时说：“新江湾城不仅是住宅开发的问题，更是城市发展的问题。”新江湾城的总体规划遵循了生态的原则，最大程度保留和利用了原生态水系、景观资源，具体规划了公园板块、知识商务板块、滨江休闲板块、自然花园板块、都市村庄板块五大功能区。新江湾城还从人性化角度出发，建设50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，建成文化、体育中心及世界上最大、功能最全的滑板公园之一，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。新江湾城的整体规划中，居住用地约3.66万平方公里，城中绿地率达到50%左右，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50％以上。

以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。在这里居住的人们可以享受一流的基本保障型配套设施，其中包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑，均在服务半径之内。为了确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间。新江湾城区内还拥有一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点之一。在功能设计上，新江湾城引进国际流行的、时尚的休闲元素，包括淡水生物博物馆、江鲜美食街、旅游纪念品街；露天酒吧、水幕电影、游艇码头等，成为上海最丰富时尚的滨水活动中心。由于极限运动是一种表现自我、挑战自我的运动形式，深受各国年轻人喜爱，因此选择了新江湾城。同时，这也和新江湾城的开发理念相吻合，占地2.7万平方米的世界极限公园运营使用，将极大地满足一些体育爱好者的追逐与疯狂。

新江湾新城在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，强调生态观念、人文观念，建立大学、知识产业和居住社区之间的协调互动，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。首先，首先，依托复旦新校区，把新江湾城打造成一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；第二，以周边信息服务产业为主体，把新江湾城打造成一座具有造血功能和孵化能力的城区；第三，依托上海中心城区最大的一块生态绿地，把新江湾城打造成一个回归自然的生态化的“田园都市”和“休闲之都” 。第四，

通过信息导入、或者城市运营，把新江湾城打造一个集办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的“活力之城”。新江湾城，一座汇聚精英的人才、具有鲜明的头脑经济时代特征的国际化新城区；新江湾城，一个新兴的富有魅力的“知识经济高地”和“财智乐园” 。

新江湾城：001工程创下许多历史之最

江湾城开发，在坎坷不平中起步。新江湾城原来是一个废弃的飞机场，9000亩的土地上，没有一条像样的道路，大道小路都得重新修筑，要达到现代房地产开发“七通一平”的要求，并非易事，横亘在机场的飞机跑道，就是根难啃的骨头。机场跑道因其特殊功用，混凝土分上下三层浇铸，每层厚达50厘米以上。机场的上下排水、配电等都不符合现代房地产开发的要求，一切都得另起炉灶。既是拓荒者，就不会被蛮荒吓倒。上海城投公司的拓荒者们首先向废墟宣战，一步一个脚印地向前耕耘，废墟渐渐变成了可以向外招商的热地。市场毕竟是市场。大量的基础设施和城市改造，投资者们却不踊跃。投资者当中观望犹豫者多，一掷千金者少。经过调查发现，投资者们对新江湾城房地产开发能否赢利没有底，因为“新江湾城”是全新的地域、全新的事业，成熟的楼盘离这儿有一些距离，投资者们不清楚消费者们能不能接受全新的“新江湾城”。与其等待，与其游说，不如主动出击，自己吃掉令投资者们不敢下箸的“第一只螃蟹”。

新江湾城的开拓者们决定自己先盖样板楼，让热销的楼盘，打消投资者的顾虑，也为这9000亩土地作最好的包装。于是，占地207亩、42幢、14．5万平方米的新江湾城时代花园很快拔地而起，以高绿化率、好房型、低价位吸引了挑剔的消费者。时代花园的顺利开盘，售楼处开始排起了长龙。第一位排队者竟提前三天，带着铺盖卷睡到了售楼处前。消费者的认可感动了新江湾城的开发者们。他们不仅精心打造楼盘，而且全力以赴，给消费者一个惊喜。他们比预定时间提前一个月，将一期房钥匙交到消费者手中。国庆长假，时代花园从早到晚，人群摩肩接踵，新房主们呼朋唤友参观新居。时代花园销售率达到了95％，创下杨浦区两个之“最”：销售量最大，平均价最低。新江湾城本身是创造了第一，是第一个吃螃蟹的人，重新创造新的理念来规划城市，规划大型社区，这里又创了一个第一，我们是在新江湾城整体规划以后的第一块招投标土地，我们是发起者，主要的参与者和第一个实施者，项目的定位是新江湾城1号作品。

新江湾城是上海市区内最后一块大型生态住宅区，许多人都称之为五角场的后花园。在这里，你看到的不是高楼林立的建筑群，取而代之的是优美的自然生态环境，对于讲究舒适生活品质，又不想远离市区居住的置业者来讲，这里真的是不二的选择。经过多年的拓荒耕耘，新江湾城开发已经从坎坷走进顺境：市政基础设施、公交、环保、交通、人防等各类专业规划设计基本编制完成；基础设施日渐完备，宽45米、长1．5公里的主干道殷行路已经通车使用，千山路、明山路又在紧锣密鼓地建设，已与即将拓宽的淞沪路辟通，一马平川直达五角场地区，年内还要开工6条道路；大面积的“七通一平”正在有条不紊地进行……良好的投资开发条件与环境，开始发挥筑巢引凤的效应，国内房地产开发商闻讯纷至沓来：杨浦建设集团、上海银燕置业有限公司、上海建迅房地产开发公司已捷足先登，正式签约获得B2、A3、A5地块的受让权，其中，还有包括“华润”、“绿城”、“合生”等地产大牌也跻身于新江湾城的投资开发行列之中……

新江湾城：巨人的诞生须有超人的智慧

从一个四顾茫然的、心怀忐忑的拓荒者，成熟为一个成竹在胸、经验丰富的开拓者；他们最大的成功，是得到了一个支点。与取得的成就相比，新江湾城开发者最大的成就，是在这场大开发中，找到了办法，找到了路子。上海城投的负责人告诉记者：“新江湾城的开发是站在巨人的肩膀上进行的”。在上海有很多现成的大社区做参考，上海城投把它们成功的经验和规划中的不足都经过过滤加以吸收和规避。同其他大型社区相比这里是基础设施先行,绿色先行，交通先行，业主入住以后就可以开始方便地生活。城投对社区的规划力求做到完美不留遗憾，先造绿后造地先配套后出让，这是城投具有瞻性的开发理念。时代花园成功上市，开拓者悬在心头的一块石头落了地。面对愈来愈热的投资开发热潮，由生地变成熟地的“七通一平”速度必须加快。根据规划，整个新江湾城道路系统分为主干道、次干道、支道三类共40公里长；要建设222KV变电站一座、35KV变电站5座；配置电话局、邮电局、环卫所各一座；同时要建立两个排水系统。

如此大的工程量，需要巨大的的建设资金，巨大的资金缺口如一座难以攀援的高山，横亘在开拓者面前。此外，新江湾城超大规模开发特性注定，土地出让不能零打碎敲，必须按规划整块出让。土地出让按惯例银行不提供按揭，土地所有者也不可能赊账，资金难题又怎样化解？以土地换工程，新江湾城的开拓者们化解了第一道难题。常规的开发步骤是批租土地，得到资金，投入开发。新江湾城的开拓者们打破常规，解开了工程资金缺口这个死结：

用土地支付“七通一平”的工程费用，即拿出一部分市政工程项目，交与承包商协议承建。对于承包商投入的市政工程量，新江湾城开发公司以土地作价形式予以支付。这就是新江湾城开发者们首创的以土地置换市政工程的全新开发模式。接着，他们又与银行商谈，用新江湾城丰富的土地存量和在居住区内优先提供银行营业网点用房等条件争取银行的土地贷款，为到新江湾城受让土地的开发商解决资金缺口。他们的努力得到了银行的积极响应，为新江湾城开发赢得了银行界的金融支持。

“用智慧运营城市，用真心创造未来”是上海城投置地（集团）有限公司的心灵广告。多年来，上海城投置地集团积极发挥投资主体作用，不断提升企业竞争意识和创新水平，着力增强核心竞争力，并把重大工程配套商品房建设作为重点，以“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”为开发宗旨，积极参与上海市的实事工程，着重探索成片土地开发和历史风貌建筑保留保护新机制，走出了一条“城市运营”的新路子。在新江湾城开发中，他们坚持“绿色生态港、国际智慧城”的定位，以“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”的土地熟地转让模式为原则，受到了业界和社会媒体的强烈关注。在五角场商业副中心规划中，新江湾城占了1／3，他们能以这个“1／3”为支点，这个支点，亦将撬动上海发展的格局，使城市建设在东北角获得新的平衡。新江湾城的迅速崛起，为催动五角场这个大转盘走向现代化，走向未敢企及的繁荣，赢回失去的20多年的发展时间。这中间，上海城投置地（集团）有限公司的贡献，将会载入上海城市建设的光荣史册。

新江湾城，将承载着上海城市的新的梦想……

——上海城市建设的001号工程开发纪实（中）

随着五角场城市副中心、黄浦江岸线杨浦段、M8线等重大市政工程的相继开发，建设逐渐东移，上海杨浦区面临着千载难逢的发展机遇。新江湾城也是以此为契机，不断发展起来的新城。新江湾城位于杨浦区北部，西接虹口区。新江湾城规划面积9.45平方公里，规划居住人口6—8万人，是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土地。新江湾城在规划设计上充分吸收国际先进理念和智慧，以创造“生态人居”为目标，凸显水系网络、渗透绿化、知识社区、公交导向、环保系统、人性空间六大特色，全面体现21世纪上海城市居住区发展的新理念。作为上海中心城的花园城区，新江湾城地区开发建设在充分利用周边设施

的基础上，为地区功能发展提供拓展空间，并提升北部城区的环境与景观形象。同时，新江湾城地区开发建设定位为生态型、知识型的城市住区，充分吸收国际先进理念，推陈出新，无论在城市运营、功能定位、生态人居等方面，都成为21世纪上海城市居住区发展的新典范。

运营篇：成片开发 熟地供应

从1996年城投拿到这块地到现在已经12年的时间。这对于讲究快进快出的房地产界来讲无疑是一个慢长的过程。对于寸土寸金的上海来说，这么大的一块地着实让人看着眼红，也许换作别的开发商在拿到地后就马上忙着开发或者把地卖掉了。但作为一个大型国有企业上海城投并没有那样做。上海城投置业（集团）有限公司总经理俞卫中说：“作为一级地产商，上海城投必须完成前期建设才能对外招商。我们只能卖„熟地‟。”目的只有一个，上海城投置地公司就是为了在全力打造一个崭新的新江湾城。由于上海城投在做前期建设，在确定好整个城区的总体规划后，上海城投本着“整体开发，熟地供应”策略，探索一条“先造景后转让、先定位后招商”的熟地转让模式，就是加强规划控制，通过市政基础设施的开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施的配套，为进驻新江湾城的购房者与开发商先期创造一个优美的、成熟的基础条件。俞卫中说：“上海城投招标的门槛非常高，不是有钱就可以在新江湾城买到地。”

“成片开发、熟地供应”的开发模式，就是在完成区内市政、绿化等基础设施建设及生态环境系统的构建后，按照市场化运作，吸引国内外房产开发商共同打造这一新城区。作为中心城区最大的一块未开发的处女地，上海城投将采用“成片开发、熟地供应”的开发模式上海城投作为地产运营商统一规划、统一招商、统一管理、统一推广，在完成区内市政、绿化等基础设施建设后，进行招投标把二度开发的空间让给开发商。首先是方案入围；其次是考查开发商的品牌,资质,信誉,研发能力等。中标的开发商既要有钱又要有想法。与此同时，上海城投还本着“公平、公正、公开”的方式，向全社会招投标。上海城投的这种操作手法将会成为上海市地产运营的一个新模式，同时还为提供一种熟地转让的创新实践。正是通过这种模式，江湾新城的道路、景观、水系工程都已完成，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目已经开始对外开放。新江湾城将成为21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。

规划中的新江湾城东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路，是全市最大的街道，其规划方案经国际方案征集，吸纳并优化了来自美国、德国、意大利、澳大利亚等国际设计公司的先进理念而成，目标是建成中心城区中最大的生态型、知识型花园新城区。新江湾城9.45平方公里面积中的1平方公里作为复旦大学的新校区，规划建设国际教育文化基地，以研究生、海外留学生为主，以生命科学等强势学科为主。新江湾城中还规划建设以研究开发、科技孵化功能为主的科技园区，重点发展以大学重点学科为支撑，具有优势的知识密集型产业，带动区域经济能级的提升。在新江湾城总体定位的基础上，通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，网络状的生态水系和渗透状的绿化体系将形成区域生态骨架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大学校区与居住校区将相互促进，形成共生关系的人与自然和谐共生的生存环境，同时符合东方人、亚洲人居住要求。

功能篇： 孕育梦想 提升品质

新江湾城商业布局总体规划遵循了生态的原则，最大程度保留和利用了原生态水系、景观资源；以知识、教育产业为核心，规划滨江休闲、复旦大学新校区、公园、自然花园、都市村庄、知识商务等六大功能区，设置的配套设施齐全，具有便利性、超前性、先进性、整体性。根据公共服务设施的服务特点和服务对象不同，将区内的公共服务设施分为两大类：基本保障型和功能提升型。基本保障型：主要是居民日常生活所必需的公共服务，主要有社区管理、文化体育、基础教育、医疗福利、社会服务、基本商业等五类，其中基本商业满足日常生活购物和服务，包括社区级、居住小区级、街坊级三个等级商业设施。主要为提升整个区域品质，满足更高层次的需求，长期发展需要的服务设施，不仅为本区域内活动人员服务，而且辐射周边居民、乃至全市居民，提供更加全面、优质的服务。包括：生态博物馆，水幕电影，音乐厅，剧院，游艇俱乐部，湿地公园，特色商业街,极限运动中心等提供高层次休闲、娱乐、交流平台的设施。

依托复旦新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心。是知识产业的培育中心、公共活动中心和交流中心；是新江湾城区域商业中心；是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的综合区。亲近自然，参与运动，体验文化，塑造生态、健康高雅的生活方式！主要包含公园、体育中心、文化中心。极具文化性和高尚娱乐，包括学生创业基地、特级剧场、露天剧场、艺术长廊、智慧广场，其他电影院、书城、图书馆、科技馆、

学生沙龙等。地区级商业中心，服务于整个新江湾城，同时为大学校区提供一定的配套商业设施。将绿化景观与商业形态巧妙结合，使客户在欣赏美景的同时，体验购物、休闲的乐趣。引进集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的“一站式”生活广场LIVING MALL；结合景观规划特色美食街、服饰街、数字街等；配套KTV、游戏厅、茶艺、迪厅等娱乐设施。将行政管理、社区卫生服务、社区文化活动、商业设施相对集中设置，最大限度地发挥配套设施，形成真正的高档社区。

知识商务板块：凝聚知识经济产业的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲级写字楼、酒店、公寓、休闲娱乐、商业等多种形态和业态，是信息、金融、商务、交易等的集聚或扩散中心。高级商务办公区。包括商务办公中心及与之密切关联的金融、资讯、律师、会展、银行、邮局、审计、猎头服务、广告等专业服务。B功能区：综合商业服务区。包括高档商务会所；精英公寓楼；康体休闲中心；特色吧街；世界名品街；酒店、餐饮；生态型旅馆等多种业态。引进国际滨水流行的、时尚的休闲元素，包括淡水生物博物馆、江鲜美食街、旅游纪念品街；露天酒吧、咖吧、水上音乐厅、水幕电影；游艇码头等。具有良好景观资源、 配套齐全的滨江酒店公寓，为商务、度假休闲人士提供舒适、便捷的生活。结合高尔夫球场景观布置别墅住宅、五星级酒店、商务接待服务中心、高尔夫俱乐部。都市村庄板块以绿色开放空间，都市村庄板块设一个邻里中心，倡导快节奏、高品质的都市生活服务。

生态篇：天然宝石 城中绿肺

生态是一个城市的“黄金”。新江湾城原址为江湾机场，城区内的大小湖泊星罗棋布，占机场面积的三分之一，湖内鱼儿畅游，野鸭嬉戏。1996年，撤离后，上海市自然博物馆各学科专家组开始进行生态和物种调查，惊讶地发现由于由于江湾的生物群落少有人为干扰，各物种组成都接近“原生态”，具有很高的生物多样性。目前发现的鸟类36种，占到上海地区夏季鸟类种数的88%以上，其中包括3种国家二类保护鸟类、12种中日候鸟保护协定中的珍贵鸟种；还有上海新发现的小鸦鹃、市区罕见的“雀中猛禽”伯劳；在新江湾城绿地的水体中，专家还发现了棒花鱼、食纹鱼均等市区罕见。在市区早已绝迹灰巴蜗牛、背角天齿蚌也在这里寻到了踪影。废弃的江湾机场原址慢慢恢复了自然生态环境，现有乔、灌、草等自然植被200余种，其中，如桑、槐、柳、樟、合欢等树木，已形成群落。野昌莆、野大豆等国家二级保护植物在此也找到了栖息地。良好的生态环境引来了鸟类和昆虫，迁徙的候鸟也把机场当成了过路的驿站。

“原生地貌不仅体现在它的生物价值上，并且体现在它是作为非人工建立的，有一定历史沉淀和一定时间演绎的自然生态系统的价值。”目前上海正在大力搞绿化，像延中绿地那样大型公共绿地不断建成，但是它们还谈不上是生态绿地。在生态学的角度上来说，由于物种单一或者强制的物种搭配，只能属于人工景观，难以形成真正的自然生态。江湾自然生态区可以弥补这方面的不足。上海市在改善上海绿化环境中已经花了很大的人力物力，从动迁到栽培养护，其中如涉及大树移栽等不仅成本巨大，还会容易破坏周边绿化。而与这些人工绿地相比，保护并利用现有原生绿地的成本就非常低了。保持原生态和保持水面率对于提高商品房的价格是有利的，一块绿色生态园区的存在，不仅提高了江湾地区绿化覆盖率，并且由于江湾绿地中有相当一块原生湿地的存在，使得这块绿地兼有肺与肾的功能。能够改善小气候，形成绿岛效应。这些都将使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值。

“在建设中要尽量减少破坏，因为恢复生态是一个很长的阶段，土地上的一层表土恢复需要几十甚至上百年的时间。将来即使我们有钱，时间却是买不来的。”作为上海市区最后一块纯天然的生态区，它在生态科学上具有独特的研究价值，也将成为上海地区科普教育无可替代的天然课堂。持续的环保追问。2003年初，杨浦区规划局和开发商就生态保护问题重组专家组进行调查。上海市城市规划设计研究院通过近一年的时间，不断的对江湾的用地结构进行调整和优化，对原规划进行不断地修改协调。所谓生态优先不是就生态建设而建设，而是将其渗透到经济过程、社会过程、城市空间布局里面去。新江湾城生态型花园城区的目标构想，整个规划以水面为中心组织住宅布局,河道和道路结合连通水体,由若干水景公园、河滨码头区和周边长型休闲绿地组织绿化系统,以滨水绿化空间为景观重点,强化主要道路景观,强调再生资源、废弃物资源管理和节能建筑,住宅布局以规整布局和点、条状结合。

宜居篇：人文花园 花园海岛

作为上海四大居住示范区之一，新江湾城是上海目前市中心区域最大的惟一可供集中开发的区域。进入21世纪，随着上海城市建设水平的日益提升，对新江湾城的开发也提出更高要求。2001年8月，市领导在新江湾城调研时，提出将新江湾城建设成21世纪上海的花园城市和生态居住区的目标。本课题以2001年9月至2002年1月组织的新江湾城结构规划国际方案为基础，吸纳国际规划设计机构的先进理念，对原江湾机场用地结构的调整和优化提供思路与参考。新江湾城规划的内容及要求规划指导思想新江湾城规划充分吸收国际先

进理念和设计智慧，以创造“生态人居”为目标，凸显水系网络、渗透绿化、知识社区、公交导向、环保系统、人性空间六大特色，全面体现21世纪上海城市住区发展的新理念。网络状的生态水系形 。根据全市轨道交通系统规划，地铁M1、M3线和轻轨L5线将从新江湾城地区通过，使新江湾城获得便捷的公共交通线路。逸仙路、军工路、淞沪路等城市干道为新江湾城提供与周边地区以及五角场城市副中心的联系途径。周边市政配套设施系统的发展也为新江湾城的居住开发提供有力支持。

作为上海四大居住示范区之一，新江湾城是上海目前市中心区域最大的惟一可供集中开发的区域。这首先是因为五角场城市副中心的建设已经初具规模，未来潜质非常巨大；其次，新江湾城的整体规划和市场推行也引起了十分良好的市场反响，大大地发掘了区域、地块的潜在价值，而且随着前期的开发工作方面的进展，新江湾城还在不断增值，品牌价值也在不断提升。“新江湾城居住区控制性详细规划” 参与规划的一位专家说：“这是一个水绕四门的野生动植物乐园。”它的热点有二：一是水为骨，二是地放“荒”，在9.4平方公里的规划区域内，水域和绿地将近3平方公里。该处自然生态环境的最大特点是动植物搭配完全自然形成，是上海难得一见的“世外桃源”。据了解，新江湾城将以水系为骨架，由与黄浦江和整个中心城水系相通的水网来划分居住区域。其北部规划一个面积1平方公里、直通黄浦江的人工湖，从这个湖出发，一条条模仿自然河流曲折河道的水系形成内环、外环，环之间又有河道相连，而这所有的河又与散布整个区域的9个湖构成完成的体系。

“小区就以河道自然划分，形成每个建筑四面环水的格局。”新江湾城的主要规划师说，整个区域内水面要占到8.7%，这在申城成片住宅规划中也是首屈一指的。与“自然河流”的诱人概念相比，“地放荒”的提法更能让关心新江湾城的环保人士满意。目前最被人津津乐道的弹药库、飞机跑道等生物多样性最集中的区域，都被列为完整保留区，将被原封不动地保留下来--就让它荒在那儿，保持现有的野生动植物群落，不进行任何人为介入。而且，规划区域的东西两侧都有放荒的土地，尤其是东边一条宽十余米的护城河，两侧100多米宽的地块都将放荒。规划师自信地说：“这里面没有任何人造建筑，也不种植人工植物，而是让生物自然入侵，形成一条生态走廊。”由第二军医大学长海医院正式落户新江湾城。邻里中心正式动工建设，作为上海首个由三级以上医院管理的社区卫生服务中心,这一重大举措标志着新江湾城的人居生活保障体系进入一个新的建设发展阶段.随着新江湾城规划中诸多生活休闲人居配套的逐步建设和日益完善。

新江湾城,上海东北角的一颗熠熠生辉的明珠。

新江湾城, 21世纪国际人居典范大城已经崛起……

——上海城市建设的001号工程开发纪实（下）

浩浩黄浦江，作为上海的母亲河，见证了上海发展的历程，孕育了无数的创业精英，培育了中国的城市文明，这里可谓阅尽千帆，成为中国最具活力的城市经济中心。新江湾城，一颗镶嵌在黄浦江畔，上海东北角上一颗晶莹剔透的璀璨明珠，以其强烈的社会责任感和使命感，承载着上海这座城市的新的梦想。新江湾城将成为黄浦江这条巨龙上的一个新的“支点”：以上海为龙头，带领长江三角洲地区，向着“世界第六大都市群”的目标迈进。无论如何，新江湾城的成功开发都具有其战略意义。对于上海，新江湾城是“科教兴市”战略的重要抓手，是黄浦江两岸综合开发的重要组成部分，是上海新城区的开发典范，是新一轮城区开发的代表、经营城市的新亮点。对于杨浦，新江湾城是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑，是杨浦区区域调整和产业结构升级的重要跳板，是杨浦区的“新客厅”与“新名片”。从争议到规划，从开发到热销，上海新江湾城生动演绎了“城市，让生活更美好”的世博主题，书写了现代城市可持续发展的新篇章。

新江湾城开发的空前成功，给人们更多的启示：

启示一：新江湾城的“文化效应”

位于黄浦江滨江开发带北端的新江湾城地处上海11个历史风貌保护区之一的江湾历史文化风貌保护区，历史上曾经是30年代“大上海都市计划”的组成部分，是上海城市发展史上的“黄金宝地”。在1986年交给地方前，新江湾城原为空军江湾机场，后来根据和的联合批复，交付上海市作为城市建设开发用地。为了实现“将新江湾城建设成21世纪上海的花园城市和生态居住区”的目标，新江湾城吸纳了国际城市规划先进理念，对原江湾机场用地结构进行了调整和优化。上海的服务业，尤其是现代服务业发展空间十分巨大，其中以信息服务为主的知识型产业，将是上海新一轮产业发展的重点。新江

湾城依托高校云集的杨浦区，借杨浦打造上海的“智力区”（CID）之东风，应该成为“知识杨浦”的重要组成部分。另外，一个重要的原因就是上海的城市建设正进入“黄浦江时代”，浦江两岸的产业结构调整为新江湾城及其毗邻地区带来了巨大发展机会。

配套设施是一个城市不可或缺的功能。新江湾城为城区居住人群规划建设完善的公共服务设施，其中包括三处的邻里中心；三所中学、三所小学、七所幼儿园的教育设施；建设面积6000平方米的文化中心；7500平方米的体育中心和12000平方米的滑板公园，以及总建设面积约14万平方米的地区商业中心等，辅以其他行政、治安、福利、道路交通设施，可全方位满足居住人群需要。交通网络新江湾城拥有多种出行方式，规划中的轨道交通10号线穿越城区，城内规划有公交线路，周边有建设中的轨道交通8号线和规划中的轨道交通18号线两条轨道交通线，以及全封闭快速路“中环线”，共同构筑新江湾城快捷、便利的立体交通网络，通达全市。随着复旦大学新校区的开学，公交线路也正式进入新江湾城。2008年底，正在建设的M8也将通到新江湾城。对于新江湾城这么一大块“宝地”，作为投资商的上海城投以打造知识型、生态型花园城区为目标对其进行了高起点的规划。

复旦大学校长王生洪介绍：“复旦江湾新校区占地面积约1500亩，一期工程主要分为建筑单位工程和校区总体市政配套工程，规划建筑总面积约11万平方米。学校的发展壮大得益于上海市„科教兴市‟战略。”在用地布局上，复旦江湾新校区周边若干生态湖与居住社区公园和公共服务中心相结合作为住区空间组织的核心，其中军工路南侧的大片湖面除作景观用途外，还可保留与黄浦江连通并停泊游艇的可能性。规划范围内以河道系统联系各生态湖，并连通区内水系和小吉浦、黄浦江，形成兼顾景观和排水的水系。在形态上，以水系网络的分割形成有机的居住用地布局。尽管新江湾城区域属杨浦管辖，但由于新江湾城的规划和建设均由上海市统一安排，杨浦区积极与新江湾城开发公司、，进行协调和服务，与“新江湾城”一起，营造出“教育功能区”、“行政办公区”，使科教与文化、卫生、体育、社会保障和社会公益事业全面发展，市、区二级联手，共同构筑21世纪的新江湾城。

启示二：新江湾城的“生态效应”

新江湾城位于杨浦区北部，西接虹口区。进入21世纪，随着五角场城市副中心、黄浦江岸线杨浦段、新江湾城、M8线等重大市政工程的相继开发，建设逐渐东移，杨浦面临着千载难逢的发展机遇。新江湾城也是以此为契机，不断发展起来的新城。新江湾城在规划设

计上充分吸收国际先进理念和智慧，以创造“生态人居”为目标，凸显水系网络、渗透绿化、知识社区、公交导向、环保系统、人性空间六大特色，全面体现21世纪上海城市居住区发展的新理念。环境生态大公园步入新江湾城，一条崭新的宽阔马路映入眼帘，不断向着远处延伸，道路两旁挺拔的树木与绽放的野花、小草交相辉映，自然的气息扑面而来，很有一种进入生态公园的感觉。2．5公里绿地生态走廊新江湾城原为军用机场用地，具有良好的绿化植被条件，机场搬迁后，该地区长时间成为待建地，河道淤塞，形成若干低洼水塘，生态系统进一步恢复的同时，也很好地保护了上海唯一一块天然湿地，具备了优良居住环境的先天优势。

新城东侧是一条南北向的2.5公里长带状绿地生态走廊，作为居住区绿色维护用途的同时，兼有动植物保护、水土涵养、生态环保等多方面功能，是新城内重要的观光、休闲地。原生态大课堂与生态长廊相匹配的还有生态展示馆和生态湿地，新江湾城内的这些生态原貌经过多年的充分保护和发展，在保留了自然景观和各种动植物的同时，也给未来入住的居民提供了一个了解自然的“生态大课堂”。其中生态展示馆位于城区南部知识商务中心板块，以展示动植物标本和生态特征介绍为主，为居民提供了一个融合生态教育、科学研究和观赏休闲于一体的场所。而生态湿地则包括各种乔木、灌木和草本类的植被有237种；动物以郊野型居多，兽类、鸟类、爬行类、鱼类、昆虫等种类丰富。人均绿化面积30平方米，在9.4平方公里的规划区域内，水域和绿地将近3平方公里。规划中的新江湾城基本保留了原生态的水系和植被，建成后将是一个以网络状的生态水系和绿化为骨架，绿地、河流和房屋错位分布的花园城市。

俞卫中还告诉记者：“现在大的环境已经是一个非常好的生态环境，整个生态的定位是按照大的区域定位，我们现在从城市里面直观来讲是买我们的盘，讲的深一点是住在生态环境当中的别墅的感觉，大型的全功能，全配套的公寓楼，所说生态型任何一个盘从自身的角度都做不到。”他还说：“在上海集中了世界上，中国的名流企业，但任何一个盘，任何一家都不敢说在那里面自己就是生态型的，但是它要围绕大的生态环境在这里面做一些细部的文章，这个大区是生态的，我们要把生态环境区维护好，使用好，建造好。”在生态环境方面，新江湾城里面的楼盘都将按照国家通用包括近期要执行的标准提高水的品质从节能角度，节约能源从这几个方面做一些细部的处理，包括墙体的保温材料以及一些环保节能相关的设施，

在实施以后大家都会认同。小的是细部，大的是整体功能配置，现在一进来相当于是一个城市花园，一进入新江湾城就是一个大的花园，本身就具备了生态型，环保型的概念。

启示三：新江湾城的“杨浦效应”

随着上海日新月异的发展、城市功能的不断完善，上海城市的总体布局正经历着一个不断发展、变化的过程。杨浦在这一过程中对自身原有的城区性质、功能定位也经历了一段认识—实践—再认识—再实践的过程。面对新世纪，上海的城市功能中心伴随五角场城市副中心、黄浦江岸线杨浦段、新江湾城、M8线等重大市政工程的相继开发建设逐渐东移，杨浦面临着千载难逢的发展机遇。多年来，杨浦区为了寻找出面向二十一世纪的新江湾城工程的规划思路、开发模式及实施对策，提高“安居乐业”新型城区的管理水平，通过运用法律、行政、经济等多种手段，促进新江湾城工程建设的有序实施。五角场城市副中心的北部区域与新江湾城地区关系紧密，为适应新江湾城地区规划结构的调整，形成系统化的水系和绿化，并在景观上相互促进。杨浦区在五角场城市副中心的开发建设过程中，在用地功能和项目招商上应充分利用新江湾城的影响力，使二个区域互相融合，互相促进，形成整体合力，最大程度地推动杨浦区北部的社会经济发展。

老工业基地的转型，是一道世界性难题。要解好这道题，找到科学的解题方法是关键之一。作为上海的老工业区，杨浦正在推进“传统工业杨浦”向“知识创新杨浦”的历史性转型。经过多年的努力，杨浦找到了一条大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”的发展道路。作为中国高等教育比较集中的地区之一，大学校区是知识创新的源头；科技园区是科技成果孵化转化进而产业化的载体；公共社区主要提供公共服务，创造适宜居住、休闲、交流的环境。其实，如何利用好传统工业遗留下来的老厂房，是老工业基地转型的一个共性问题，也被视为一道坎。但杨浦从不把它们当作包袱，而是视为发展的重要资源，在开发利用、重焕青春上下功夫。上海杨浦区委陈安杰说：“当今的高校已经把科技园区作为成果转化和推动产学研一体化的重要平台，把带动地方经济和社会的发展也作为重要的办学方向，区校合作优势互补，形成了联动融合的态势。为此，我们将从长远利益着眼，讲大气、算大账，甚至是牺牲眼前利益。”

新江湾城地区南接虹口区、杨浦区，是宝山区与中心城区的衔接部分。以居住开发为主，取消原结构规划中西、北部大量的仓储用地。建设过程中与五角场城市副中心的衔接。

从城市总体布局出发，具有开发居住区的优越区位条件。新江湾城的综合开发是杨浦区能够彻底脱胎换骨，摆脱原有城市用地混杂、形象老旧、发展缓慢的一次历史性机遇。从杨浦区大的环境来说从五角场，大学城知识型地区，创业天地，高尖端技术人才的研发辐射地都在这个区域，包括我们现在购房的客户群体很大一部分层面，大专院校教授、老师，很多即将毕业的大四学生也想居住在我们这个环境里面，会有更好的潜力和创意，这也是充分体现了知识型、创新型，再说大的区定位里面也涵盖了这方面内容，五角场这边搞了一个综合性的科技型商务中心，还有做了开放式，科技型，旅游型的景区，这本身就含有知识创新的体量和这方面内容。一个企业成功发展第一位的是人才，从知识创新、人才集聚角度来说，新江湾城可谓天时、地利、人和。

启示四：新江湾城的“世博效应”

因为上海对黄浦江的亲情，对母亲河这个概念是根深蒂固的，在黄浦江边长大的有非常深刻的，而且又是国际大都市，有这么好的发展潜力和未来的期望，我们这边又靠在江以南，所以围绕了这个主题做了一个江湾天地，将来把黄浦江水经过生态处理引入到整个新江湾城规划里面大的环境，形成一种黄浦江水的亲水系，沿着五角场进来的规划地铁10号线主干道已经开始施工，预计在世博会正式开始之前通车，这是上海市的计划安排，再有上海城投围绕大的方面从功能性和市里面、区里面也做了很多，现在在招商引资，大型商务中心的合作，大学城，社区，包括城市服务中心一直延伸到新江湾城，从这个区域上和五角场的将来，总体联合体是共同发展，荣辱与共，从前景看大家都会很辉煌，互相联动，互相带动。期望新江湾城区生态环境建设实现可持续发展，期望新江湾城在世博会来临之前成为上海向世界展示的重要窗口。

2010年上海世博会日趋临近，依托上海黄浦江两岸新一轮开发建设契机，拥有9.45平方公里的浩阔绿野的新江湾城，正在推进一系列生活服务，彰显国际人居品质的高标准配套建设。以新城御景为中心，新江湾城一系列高标准配套项目散布四周，建设完善工作正在有条不紊的积极推进：17万平方米的新江湾公园已经建成；1.5万平米的SMP极限运动中心和1.2万平米的体育中心也已投入使用，成为亚洲地区首屈一指的极限运动场地；5千平米的美格菲健身中心早在新江湾城建设之初即已全面进驻并运营；高标准配套陆续建设完善，国际品质生活价值凸显。随着与新城御景一路之隔的复旦大学新校区和同济附中的正常运转、中福会幼儿园、上音附中等14所名校优质教育资源的引进，以及汉斯商业中心等国际知名

大品牌的陆续入驻，新江湾城正以日新月异的建设速度发展成为上海中心城区最优秀的示范社区之一，建立起前所未有的人居高度。新江湾城，一座居于自然稀境、隐于繁华城市的现代奢贵正在崛起。

生活之城正于北上海耀世矗立。新江湾城积极推进 “国际化、现代化、知识化”人居社区建设的发展进程中具有里程碑意义。新江湾城以吸引高素质居住人口为目标，是上海楼市近年来一大亮点。之前，上海城市发展主轴一直是沿东西方向展开。上海黄浦江两岸综合开发工程的启动，标志着上海进入“黄浦江时代”！沿黄浦江两岸的外滩源、北外滩以及复兴岛次第开发，世博会、环球影城在黄浦江南端落户。黄浦江，上海城市发展新的南北主轴线展现在世人面前。新江湾城，正处于这一发展主轴之上。新江湾城，作为这一发展轴上的北节点，将于世博会“一南一北”，共同舞起黄浦江“巨龙”。总结上海发展的脉络，西起东进北伐，上海将是最热的一个所在地。从起源来看，依托虹桥机场的建设，才有了西郊；“陆家嘴”的崛起，才有了浦东。如徐家汇的沛然崛起承载了上海的西南角，那么，新江湾城的崛起，将撑起上海五角场这座城市副中心的经济向上海的东北角持续推进。

作为上海城市建设的001号工程，在承载着上海这座城市梦想的新江湾城，正从历史走向未来……

新江湾城的“城投现象”

“用智慧运营城市，用真心创造未来。”历经12年，上海城投置地（集团）有限公司始终坚持“让都市生活更美好”为理念，坚持“绿色生态港、国际智慧城”的定位，以“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”的土地熟地转让模式为上海乃至中国的城市建设提供了宝贵的经验。新江湾城的新江湾城的诞生与崛起，必将给中国城市建设留下一份珍贵的精神财富。在上海城投公司博大的胸怀中，涌动着一种浓浓的企业家社会责任感。峥嵘的岁月，已经幻化成一支摧枯拉朽的壮歌。新江湾城的奋斗历程，已经凝练成一首震魂慑魄的史诗，引领着一个时代的不断前行……

绿色生态港 国际智慧城

新江湾城的总体定位：“绿色生态港，国际智慧城”。

新江湾城规划总占地面积为9.45平方公里，新江湾城占上海中心城区了1%多，是上海中心城区最后大宗土地，堪称上海城区的绝版。

是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城区；一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；一座承载着上海新梦想的新城区。

一个回归自然的生态化的\"田园都市\"

一个新兴的富有魅力的\"知识经济高地\"和\"财智乐园\"

一个丰富多彩并不断成长的\"活力之城\"

一个海纳百川、缤纷多彩的\"国际街区

一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的\"休闲之都\"

一个最适于工作和生活的城中之城。

上海城投置地（集团）有限公司的经营宗旨是让都市生活更美好，目标是倾力塑造上海乃至中国一流的房地产企业，建设理念超前、设计创新、质量优秀的房地产品牌。为此，公司在抓好经营管理的同时，着力强化企业文化建设和团队精神培育，努力创造富有时代特征、体现城投特色的企业文化，并逐步以“上海城市运营家”为企业发展目标，不断创新开发模式，为企业的持续发发展赢得竞争优势和荣誉。置地（集团）公司凭借自身的综合实力和经营业绩，先后获得了2005中国房地产百强企业—规模性10强；三届上海市房地产开发企业50强；2005年上海市房地产十大著名企业和十大著名企业家；2005中国服务业500强；2005中国房地产开发企业200强、长江三角洲地区80强、上海市房地产开发十大功勋企业等诸多荣誉。

城投置地，“用智慧运营城市，用真心创造未来！”