土地

一、纳税人：是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权、并取得收入的单位和个人。 二、征税范围的若干具体规定

以房地产进行投资、联营——对以房地产作价入股、凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于土地的范围。

合作建房——对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收，建成后转让的，征收土地。

企业兼并转让房地产——免收 交换房地产——征收

房地产抵押——抵押期间不收，以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征收。 房地产出租——不征收 房地产评估增值——不征收 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征。 三、税率（四级超率累进税率）30%~60% 级增值额与扣除项目金额速算扣除系数税率（%） 数 的比率 （%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%~100%的部分 40 5 3 超过100%~200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 土地增值额=转让收入-规定的扣除项目金额 一、收入额的确定—转让房地产所取得得的各种收入、包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。

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二、扣除项目及其金额

1、取得土地使用权所支付的金额——地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。（土地出让金）

2、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） A—土地征用及拆迁补偿费我，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费用及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

B—前期工程费（规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出） C—建筑安装工程费（）

D—基础设施费（开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等支出）

E—公共配套设施费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）

F—开发间接费用（直接组织、管理开发项目所发生的费用如工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销）

3、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。

对于利息支出1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2、不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。（在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除） [一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行、超过上浮幅

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度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除]

4、与转让房地产有关的税金（营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加）计入管理费用的印花税不再单独扣除） 5、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 6、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金加计扣除。

*对于县级及县级以上要求房地产开发企业在售房

时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入、确定能否扣除：（！）如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 四、应纳税额的计算

1、增值额未超过扣除项目金额50% 土地税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%未超过100% 土地税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 3、增值额超过扣除项目金额100%未超过200%

土地税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 4、增值额超过扣除项目金额200%

土地税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 五、申报和缴纳

纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并提供（房屋产权证、房产买卖合同；土地转让、房产买卖合同；其他）

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土地由房地产所在地的税务机关负责征收。（与纳税人经营地无关）

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