房地产抵押登记时，抵押权利价值优先受偿范围分析
遇到一个案子，房屋办理了抵押登记，房屋权属证书上会有房屋他项权利人的信息，也会记载抵押的权利价值，这里权利价值到底指的是贷款的主债权金额或者最高金额还是指房地产的价值,这是一个有争议的问题。
建设部在1997年底发布《关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》时，所附的房屋权属证书的填写说明中，对房地产他项权利的权利价值一栏的表述是：“权利人双方在合同上设定的抵押金、典金”。典金很好确定，关于抵押金，《担保法》对抵押合同内容的规定中没有抵押金的规定，《城市房地产抵押管理办法》第二十六条对房地产抵押合同内容的规定中也只有“抵押房地产价值”。因此，什么是抵押金，还没有规范的解释。
权利价值上登记的金额指主债权金额还是指房地产价值差别很大。举个例，如果张三向李四借款200万元，用其所有的房屋作抵押，房屋权属证书上登记的抵押权利价值是150万元。最后张三不能还款，拍卖房屋所得为250万元，李四的主债权加上利息、实现抵押权的费用、违约金等总共是220万元。张三还欠债权人王五300万元，没有抵押。在这种情况下，李四能得到的优先受偿权是多少？是200万元，还是220万元？还是权利价值登记的150万元？还是别的金额？李四的优先受偿权金额直接关系到剩下的财产王五能得到多少。
根据《担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。我遇到的此类案件的就认为李四的优先受偿权是220万元，即认为抵押权利价值指的是房产价值，张三的房屋拍卖后所得借款应优先偿还李四本金200万元及利息等合计220万元。
笔者认为，房屋抵押登记是公示抵押权的必要途径，登记具有公示公信力。法律为了保护社会公众的交易安全和合法权益，应该以抵押登记的权利价值150万元作为抵押担保的最高金额，即李四只能在150万元的财产范围内优先受偿，其余70万元作为无抵押债权与王五的300万元债权依据关于人民执行工作若干问题的规定（试行）第九十四条之规定，按债权额的比例进行分配。以保护债权人王五的合法权益。
所以，我们根据最高院关于执行的司法解释第二十五条向执行分配提出了异议，案件估计会根据第二十六条走上再次起诉的道路。目前案件正在继续进行中，等待下回分解。
（续一）执行分配方案异议之诉我们失败了。本着法律人的精神，我们提起了上诉，上诉状大概要点如下：
一、抵押合同是当事人双方之间合意的约定，而房屋产权监理处登记的权利价值具有对外的公示公信力。合同双方的对内意思表示效力不能超越国家公权力机关经审查后在房屋档案中的对外公示公信力。《担保法》司法解释第61条也规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”
二、我国法律规定不动产的抵押实行登记要件主义，经过登记的抵押权才具有法律效力，否则抵押权视为未设立，不仅对第三人没有对抗效力，与抵押人之间也不存在抵押的效力。
三、原审依据的《担保法》认为抵押权的范围及于主债权、利息、违约金等的规定与《物权法》关于不动产的抵押需要登记才设立的规定产生了法律上的冲突。如果依原审判决所依据的《担保法》规定，那么被上诉人的优先受偿权不止于权利价值登记的
200万元，还及于利息、违约金、损害赔偿金等。如若根据《物权法》的规定，不动产抵押权的设立以登记为生效要件，被上诉人的优先受偿权只有经过登记部分的200万元。根据我国法律适用中解决法律冲突的 “新法优于旧法”原则，《物权法》作为新法，应当以《物权法》的相关规定为依据，而不是原审所依据的《担保法》规定。再者，《物权法》第一百七十对此也作了原则性规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。所以原审适用法律错误，应当依法予以撤销，重新改判。
