陕西咸阳李家庄村棚户区改造项目可行性研究报告

李家庄村棚户区改造项目

可行性研究报告

编制单位：西安文海工程咨询有限公司

二零一四年七月

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西安文海工程咨询有限公司

目 录

第一章 总论 ..................................................................................................................................1

第一节 项目基本情况 ..........................................................................................................1 第二节 可行性研究的依据及方法.......................................................................................1 第三节 项目承办单位概况 ..................................................................................................1 第四节 简要的研究结论 ......................................................................................................1 第五节 主要经济技术指标 ................................................................ 错误！未定义书签。 第二章 项目建设的背景和必要性 ..............................................................................................3

第一节 项目建设的背景 ......................................................................................................3 第二节 项目建设的必要性 ..................................................................................................4 第三章 市场预测及建设规模 ......................................................................................................5

第一节 市场预测分析 ..........................................................................................................5 第二节 建设规模 ..................................................................................................................5 第四章 项目地址及建设条件 ......................................................................................................6

第一节 场址选择 ..................................................................................................................6 第二节 建设条件 ..................................................................................................................6 第五章 项目规划建设方案 ..........................................................................................................7

第一节 设计依据 ..................................................................................................................7 第二节 总体设计方案 ..........................................................................................................7 第三节 建筑设计方案 ..........................................................................................................7 第四节 结构设计方案 ..........................................................................................................8 第五节 给排水设计方案 ......................................................................................................8 第六节 变配电及通讯设计方案 ........................................................ 错误！未定义书签。 第七节 供热设计方案 ........................................................................ 错误！未定义书签。 第八节 燃气供应设计方案 ................................................................ 错误！未定义书签。 第九节 管线综合布置方案 ................................................................ 错误！未定义书签。 第六章 环境保护与消防 ..............................................................................................................9

第一节 环境保护 ..................................................................................................................9 第二节 消防 ..........................................................................................................................9 第七章 节能分析 ........................................................................................................................10

第一节 用能标准和节能规范 ............................................................................................10 第二节 节能措施和节能效果分析.....................................................................................10 第八章 物业管理 ........................................................................................................................ 11 第九章 项目组织管理及进度计划 ............................................................................................12

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第一节 项目组织管理 ........................................................................................................12 第二节 项目实施进度计划 ................................................................................................12 第十章 项目招标方案 ................................................................................................................13 第十一章 投资测算及资金筹措 ................................................................................................13

第一节 投资估算 ................................................................................................................13 第二节 融资方案及使用计划 ............................................................................................14 第十二章 经济评价 ....................................................................................................................15 第十二章 不确定性分析 ............................................................................ 错误！未定义书签。

第一节 盈亏平衡分析 ........................................................................ 错误！未定义书签。 第二节 敏感性分析 ............................................................................ 错误！未定义书签。 第十三章 项目风险分析 ............................................................................................................15 第十四章 结论 ............................................................................................................................16 附表

附表1：总投资估算汇总表 附表1-1：建筑工程估算表 附表1-2：前期费用估算表

附表2：项目总投资使用计划与资金筹措表 附表3：营业收入估算表

附表4：营业税金及附加估算一览表 附表5：土地计算表 附表6：利 润 表 附表7：分年投资估算表 附表8：项目投资现金流量表

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第一章 总论

第一节 项目基本情况

一、项目名称

李家庄村棚户区改造项目 二、项目承办单位

单位名称：陕西房地产开发有限公司 三、项目地址

李家庄村棚户区改造项目位于西宝高速（咸阳出口收费站）以南、同文路以西、同德路以东、规划中的永平路以北区域。

四、项目投资

项目总投资：70148.35万元人民币。

第二节 可行性研究的依据及方法

一、可行性研究报告的编制依据 二、可行性研究的程序与方法 本项目研究的程序如下：

第三节 项目承办单位概况

一、项目承办单位

单位名称：陕西房地产开发有限公司 二、项目承办单位简介

第四节 简要的研究结论

一、项目概况

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1、项目地址

李家庄村棚户区改造项目位于西宝高速（咸阳出口收费站）以南、同文路以西、同德路以东、规划中的永平路以北区域，规划用地面积43729.9平方米（约合65.59亩），项目规划用地中包含了安置楼建设及配建小学。项目区周边城市配套完善、交通便捷、教育资源丰富，并且紧靠咸阳主城，是西咸新区沣西新城核心地段，地理位置优越。

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第二章 项目建设的背景和必要性

第一节 项目建设的背景

一、项目区域概况

咸阳位于亚欧桥中部及关中高新技术产业开发带中部，是我国西部重要的区域中心城市之一，具有承东启西的经济地理位置。咸阳是西北经济中心西安最大最近的姐妹城。过去是丝绸之路第一站，今天是西部大开发的桥头堡、亚欧桥的新枢纽。我国 960 万平方公里大地的测绘原点就在我们咸阳市。市境内陇海、西宝、312 以及将要建设的西（安）平（凉）、银（川）武（汉）大通道等 3 条铁路、4 条高速公路、11 条国道省道构成稠密的陆路交通网，是西部交通最发达的地区之一。建设在咸阳北塬上、离市区仅 9 公里的西北最大、设施最先进的西安咸阳国际机场，是全国六大航空枢纽之一，日起降航班 230 多架次，每年有 7 万多架次的航班通达全国各地以及日、韩、美、新等国。作为国家西部大开发的一号工程，这座大型的现代化国际航空港经过改造扩建后，总建筑面积达到 30 多万平方米，旅客年吞吐量从 440 多万人次提升到 700 万人次左右，年货邮吞吐量达到 7 万吨。

二、咸阳市的棚户区改造规划

“十二五”时期，咸阳市、市牢固树立规划立市理念，坚持“融入大西安、建设新咸阳、迈向国际化”的发展思路，按照建设“生态、人文、精致、宜居”的现代化城市目标，修订完善城市总体规划。加强与西安在基础设施、产业布局等方面的有效对接，推进城市功能互补和全面融合，强化中心城市在国际化大都市中的核心地位。加大投入

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力度，提升建设标准，加快基础设施和公共服务设施建设，完善中心城市功能，全面增强城市综合承载能力。发挥科技教育、文化旅游、现代金融等优势，科学谋划产业布局，合理产业定位，加强产业聚集融合，增强辐射带动能力。提高城市管理水平，推进城市管理科学化、精细化、人本化。深入挖掘城市文化内涵，彰显城市文化底蕴，加大棚户区改造和明清城区保护建设力度，大力实施“万亩林地、万亩水面、万亩花卉”工程，优化拓展城市空间结构，创造宜居环境。把中心城市建设成为布局合理、经济繁荣、社会文明、环境优美，富有秦文化底蕴和现代气息的精品城市，积极创建国家卫生城市、环保模范城市和国家园林城市，全力打造西部花城、生态新城、水岸之都。到2015年，中心城市建成区面积达到120平方公里，常住人口达到120万人以上。

三、项目提出的背景

房地产业在国民经济中占有重要地位，总理2008年11月10日部署落实措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，总理用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外房地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的发展能有效促进金融业的稳定。

第二节 项目建设的必要性

一、符合国家和地方相关的产业要求

二、能促进咸阳市房地产业、商业和建筑业的进一步发展。 综上所述，该项目的建设与国家、地方现行的国家产业和经济发展规划是完全相符的。

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第三章 市场预测及建设规模

第一节 市场预测分析

房地产业关联度高，拉动力强，已经成为国民经济的支柱产业。房子是百年大计，关乎消费者的切身利益。对于多数人说，一家拥有一套属于自己的房子，特别是环境宜人、位置优越的房子是心中的梦想。房产开发能让人们实现心中的梦想，让梦想成真。从对住宅的关注点来看，建设部提出住宅建设必须面向百姓，面向未来，把“两个面向”作为住宅建设者的出发点和立足点，面向百姓就是面向现实的有效需求，包括不同需求层次的消费者。

一、咸阳市国民经济发展情况 二、咸阳市房地产市场分析

三、项目SWOT分析

综上所述，项目的实施同时存在优势和劣势，项目的发展的未来预期中有诸多机遇和风险。项目开发过程中，应积极发挥项目的优势，以高品质的住宅质量和物业服务为主要突破口做好有力的市场宣传；同时借助城市发展的趋势，打造新区高品质的居住区；尽可能避免与其他大型房地产企业进行正面的竞争，竞争要突出差异化；准确把握国家楼市，合理压缩项目建设期，避免项目风险。

第二节 建设规模

李家庄村棚户区改造项目以对李家庄片区进行棚户区改造为目的，项目新建住宅区定位为中高档品质的大型花园居住社区。

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第四章 项目地址及建设条件

第一节 场址选择

李家庄村棚户区改造项目地块位于西宝高速（咸阳出口收费站）以南、同文路以西、同德路以东、规划中的永平路以北区域，项目规划用地面积43729.9平方米（约合65.59亩）。项目区行政隶属于咸阳市秦都区钓台，周边城市配套完善、交通便捷、教育资源丰富。项目区域紧靠咸阳主城，是西咸新区沣西新城核心地段，地理位置优越。

第二节 建设条件

一、地理条件 二、气候 三、自然资源 四、交通运输条件 五、市政配套条件

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第五章 项目规划建设方案

第一节 设计依据

本项目设计依据主要有：

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《咸阳市城市总体规划（2006-2020年）》 3、《民用建筑设计通则》（GB50532-2005）

第二节 总体设计方案

一、设计指导思想

李家庄村棚户区改造项目位于西宝高速以南、同文路以西、同德路以东、规划中的永平路以北区域。行政隶属于咸阳市秦都区钓台。周边城市配套完善、交通便捷、教育资源丰富。项目区域紧靠咸阳主城，是西咸新区沣西新城核心地段，地理位置优越。

三、总体布局

新建的居住社区以高品质的景观为特色，为提升居住区的景观在社区中心设置大面积的水系景观，作为项目区中心景观区，并且在中心水系东侧、西侧和南侧设置景观广场；项目区东南侧拟建12班的幼儿园；居住区在同德路和永平路设置出入口。小区住宅楼以高层住宅楼为主，在有限的土地上合理提高密度；创造出具有特色、舒适怡人的城市居住环境，让居识到这是他们理想的住所，从而产生一种归属感和自豪感——这就是本设计所追求的境界。

第三节 建筑设计方案

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一、设计依据

1、《民用建筑设计通则》 2、《住宅建筑设计规范》

3、《建筑设计防火规范》 4、《城市居住区规划设计规范》 5、承办单位推荐及客户要求的意见 二、建筑设计

第四节 结构设计方案

一、地上结构 二、基础结构 三、抗震设计 四、防雷

第五节 给排水设计方案

一、供水 二、通讯系统 1、电话通讯 2、电视及其它

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第六章 环境保护与消防

第一节 环境保护

一、建设地点与环境现状 二、污染源及污染物处理措施 三、绿化

四、环境影响评价

第二节 消防

一、总体方案

本项目的消防供水与生活供水采用两套供水管网，消防水池、消防干管、立管、支管、室内外消火栓、闭式喷头采用联合供水消防系统。室外消火栓采用地上式、地下式相结合，室内消火栓采用管内按钮控制，自动喷水灭火系统采用喷头、水流指示器、湿式报警阀门等仪表自动控制消防水泵加压系统，对某一单体来讲环状管网入口设二个及其以上的水泵接合器。

二、消防设施

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第七章 节能分析

第一节 用能标准和节能规范

一、国家和省有关法律、法规 1、《中华人民共和国节约能源法》 2、《中华人民共和国清洁生产促进法》 3、《节约用电管理办法》 5、《陕西省节约能源条例》 6、《陕西省建筑节能条例》 二、指导性文件

三、国家、行业标准及规范

第二节 节能措施和节能效果分析

一、节水、节能原则 二、能耗指标分析 三、节能措施 四、节水措施

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第八章 物业管理

城市住宅物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区实施专业化管理，将更好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全的居住环境。陕西同致房地产开发有限公司将通过招标的方式选聘陕西省优秀的物业管理公司对该项目实行现代化物业管理。

一、物业管理机构其职责

二、物业管理的目标

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第九章 项目组织管理及进度计划

第一节 项目组织管理

一、项目建设组织管理

为加强对项目建设工作的管理，项目建设实行“项目法人制”、“招投标制”、“合同管理制”、“项目监理制”进行管理，严格按照建设程序进行运作。项目承办单位针对本项目临时组建项目管理部。项目管理部负责项目的策划、资金筹措、工程建设。设置两个管理部：

1、工程管理部 2、财务管理部 二、项目运营组织管理

项目运营后，公司组织结构按现代企业制度建设，通过转换职能，理顺关系，提高效率，建立高效权威，运转协调，行为规范的行政管理。按照所有权、管理权、经营权相分离的原则，采取灵活的管理。

第二节 项目实施进度计划

本项目建设期3年，2014年5月—2017年5月。

项目实施分为三个阶段，即前期准备阶段、实施阶段和完成阶段。 1、前期准备阶段（2014年5月-2014年9月） 2、实施阶段（2014年10月-2017年3月） 3、完成阶段（2017年4月-2017年5月） 详细项目实施进度计划见下表：

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第十章 项目招标方案

根据《中华人民共和国招标投标法》、陕西省实施的《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：

一﹑项目招标内容 二、招标组织形式 三﹑招标方式 四、详细招标方案

第十一章 投资测算及资金筹措

第一节 投资估算

一、投资估算的范围

本项目投资估算范围为陕西同致房地产开发有限公司李家庄村棚户区改造项目新建建筑物及公用配套设施费用、土地费用、规费、预备费、建设期贷款利息等。

二、编制依据

1、国家、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

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2、《投资项目经济咨询评估指南》； 3、《全国市政工程投资估算指标》； 4、陕西省建筑工程消耗量定额； 5、陕西省安装工程消耗量定额； 6、有关行业规范、规定、标准； 7、国家现行有关投资估算的规定； 8、建设单位提供的有关基础数据资料； 9、当地同类建筑工程预算或结算资料。 三、投资估算

经估算，项目总投资70148.35万元人民币，其中：土地费用8854.65万元，工程费用44220.82万元，前期费用3853.90万元，管理费用1707.88万元，销售费用3995.19万元，基本预备费7515.万元。

三、概算说明

第二节 资金筹措及使用计划

一、融资方案 二、资本金 三、资金使用计划

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第十二章 经济评价

一、评价方法

项目的财务评价按照国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和有关现行财税制度的原则进行。以工程投资项目管理、建设成本等作为项目的成本费用进行评价，结合房地产开发的实际情况，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。

第十三章 项目风险分析

为了确保风险分析的质量，有必要对陕西同致房地产开发有限公司·李家庄村棚户区改造项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

一．风险分析 二、风险控制

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：

1、通过加快进度来回避风险 2、通过市场调查来降低风险 3、通过加强管理来控制风险

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第十四章 结论

以上针对李家庄村棚户区改造项目，分别从项目建设的背景和必要性、市场预测、项目建设方案、环境及生态保护以及投资测算与效益评价等多方面进行了分析研究。

综上可以看出，李家庄村棚户区改造项目的开发建设是可行性

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