其他论中国房地产土地资源管理孥彦广（中国地质大学＜北京＞）摘要：伴随着从计划经济模式到市场经济模式的转变过程。土地资源也开始涉入市场运作。中国房地产市场发展迅猛的今天，房地产土地资源日益紧缺。土地市场交易价格一路攀升，同时房地产土地资源呈现利用不平衡、产出率低等特点。本文针对中国房地产土地资源的使用现状，提出房地产土地资源开源节流、均衡发展的解决方法和途径。关键词：房地产；土地资源管理；房地产土地一、土地资源的特点及在中国的状况土地资源是不可再生资源，是国家经济政治发展的重要因素之一。对于土地资源的有效的可持续利用，不仅关系到中国当前的发展，还会影响到子孙后代的生存。我国土地资源的特点是：绝对数量较大，人均占有量小。我国内陆土地总面积约９６０万平方千米（１４４亿亩），居世界第３位，但人均占有土地面积约为１２亩，不到世界人均水平（约４０亩）的１／３；山地多，平地少。我国地形错综复杂，地貌类型多。我国海拔小于５００米、海拔在５００—４０００米、海拔大于４０００米的土地面积分别占土地总面积的２７．１％、５１．７％、２０．２％（未包括１ｏｋ的水域）；各类土地资源分布不平衡，土地生产力水平低。以耕地为例，我国大约有２０亿亩的耕地，其中，９０％以上分布在东南部的湿润、半湿润地区。在全部耕地中，中低产耕地大约占耕地总面积的２／３；宜开发为耕地的后备土地资源潜力不・３７】・地学哲学与国土资源保障和储备学术会议论文集大。在大约５亿亩的宜农后备土地资源中，可开发为耕地的面积仅约为１．２亿亩。二、房地产的发展状况以及房地产用地的特点伴随着中国对商品房的推行，以及工业化、城市化进程的发展，中国房地产在近几年里发展异常迅猛，各种矛盾和利益冲突逐步显现。房价一路飙升，房地产出现了非常明显的泡沫的预兆，房地产用地运作不规范，权钱交易导致整个国土资源部门呈现行业的倾向，多名因此下马。面对高利润的行业，外资内资或者国资民资企业纷纷加入土地购买的行列，房地产用地吃紧ｏ．中国的土地资源是非常稀缺的，从人均拥有平原看，我国其实更像日本，中国平原面积只占国土面积的１２％，而这１２％平原面积里又有９０％集中在沿海地带，比如东北松辽平原、华北平原、长江三角洲平原等，总体而言，中国的人均可居住面积与美国相差很大，与日本较有可比性。因此，日本节地型住房解决办法及其主流套型应该是适合中国的，中国必须及时叫停大户型建设，果断地扭转土地资源的粗放使用和浪费使用的局面。三、国外房地产管理经验介绍城市发展对土地的扩张性与土地有限性的矛盾并不仅仅只有中国才面临，世界各国都如此。如发达国家中的美国、原西德和比利时，从１９５０—１９７０年，非农用地的面积分别增加了２５％、３５％、５５％。在２０世纪６０年代。意大利、加拿大、法国的非农用地也分别增加了３１％、１８％、１１％。发展中国家非农用地的扩大也很迅速，如印度的德里区，其工商、住宅和办公用地由１９５８年的３８０７．５万平方千米增至１９８１年的１６８７０万平方千米。・３７２・其他埃及从１９６０—１９８０年因城市扩大占用的农田将近５０万平方千米。面对相同的问题，各国采取的措施却不一样。（一）日本日本国土狭小，总面积仅约３７．７万平方千米，人口密度高达３２２人／平方千米，为世界人口密度的８．９倍。日本领土３／４为山地与丘陵，其余１／４为台地、低地与平原。日本土地利用的变化明显受土地资源不足尤其是耕地资源贫乏的约束。以建设用地的增加为例，１９６５．１９８４年共增加８７万平方千米，年均增加４．６万平方千米。相比之下，美国建设用地的增加迅速得多，１９６９—１９８２年城市用地和交通用地共增加５９９．５万平方千米，年均增加４６．１万平方千米。资源贫乏使日本十分重视土地的开发、利用和整治工作，战后制定了大量与土地开发、利用有关的法规和计划，这些法规和计划的实施，对于控制建设用地的扩大和对耕地的保护无疑是很有成效的。日本是土地私有制的国家，日本土地６５％为私人所有，３５％为公地，且多为不能用于农业、工业或住宅的森林地和原野。因此，解决公用事业建设的用地问题，必然要靠私有地。日本国既有在公共需要时可以征用私人财产的规定，也有保障私人财产的规定。日本于１９５１年制定了ｌ：土地征用法＞，规定重要的公共事业都可以运用土地征用制度，如：根据城市规划确定的道路、公园建设，根据河川法进行的堤防建设，根据港湾法进行的港湾建设等。征用土地一般程序如下：①申请征地；②登记土地和建设物；③起业者与地权人达成征购协议；④申请征用委员会裁定；⑤让地裁定；⑥征用终结一日本为公共事业需要而征用土地时。必须经过管理部门审批，必须符合＜土地征用法＞，以确保土地的合理利用；征用土地的价格是土地的经济价值，即市场价格；除了支付土地的市场价格外，另外对一些直接或间接损失也必须进行赔偿。・３７３・地学哲学与国土资源保障和储备学术会议论文集【二）美国美国幅员辽阔，国土面积９３６．３万平方千米，人口密度２５．４人／平方千米，境内平原面积显著大于山地面积，海拔不足５００米的地区约占５６％，超过２０００米的只占１１％。美国农用地资源十分丰富，１９８５年人均耕地Ｏ．８０平方千米。同日本相比，美国土地利用的变化受土地资源不足的约束很小。随着经济的不断发展，生活方式和交通方式相应变化，城市用地面积不断增加，１９５９—１９６９年为１５．４万平方千米，１９７０—１９７４年达到３０．３万平方千米，而在１９７５—１９８２年则增至６３．８万平方千米。这种递增趋势与日本在２０世纪７０年代后宅地增加显著减缓的情况形成了鲜明的对照。其原因，一方而由于美国人口增长相对较快，另一方面则是由于美国人均城市用地不断增加。后者又与美国较高的收入、较高的地价，尤其是和家庭数、户均用地的较快增长以及小城市的迅速膨胀等有关。但是美国非农用地面积的增加对农用地的影响较小。虽然各项建设每年要占去大量耕地，可耕地资源仍处于富余状态，即使如此，美国仍采取一些办法来农业用地向城市用地转化。因为美国较早认识到了土地与经济发展之间的密切联系。半个世纪以来，特点是近一二十年，由于世界人口呈几何级数递增和土地资源掠夺性的破坏，使人类的生存空间日益狭小恶化，使土地支持人类生存和促进经济可持续发展的潜力受到严重破坏，越来越成为各国经济发展的制约因素。美国较早对土地管理进行变革，使土地管理日益成为土地资源的“保护神”和“减灾器”。（三）新加坡新加坡在历史发展上曾是英国的殖民地，沿用的是英国的土地制度，国有土地的数量约占国土总面积的６０％左右。新加坡以后，为适应经济和建设发展的需要，国家通过强行征用人个土地的办法扩大了国有地产，用于国家建设。因此全国私人占・３７４・其他有的土地面积已由前的４０％下降至２０％左右。在土地征用制度上也有自己的特征。新加坡的土地征用法规定，凡是为了公共目的而使用所需的土地，都可以进行强制性的征用，然后由和法定机构进行开发和建设。一般说来，征用的往往是大片土地，这样使大面积的土地得到及时清理，便于成片开发和建设。这种强制征用私人土地的办法对土地所有者无疑产生巨大的影响。因此是个十分敏感和有争议的问题。为了防止滥用土地征用法赋予的权力，规定了非常详细的征地程序。部门和法定机构提出土地征用建议前，必须经过充分的调查和研究，充分论证开发项目的合理性和必要性，征用土地的正当理由和合理要求，搞清同项目开发相关的一切技术问题。查清被征土地的权属关系及其他状况，在此基础上提出土地征用建议。建议呈报给规划审查委员会审核，得到同意后，经国家发展部呈交给内阁和总理最后批准，并在的征用土地宪报上予以公布。自宪报公布之日起，征地过程就开始了，征地机构办理具体的手续和工作。四、当前房地产用地出现的问题及解决方法当前中国房地产土地利用不平衡，区域差距很大。房地产土地资源管理部门土地的管理运作不规范，特别是农村房地产用地问题。房地产土地利用形式也较为单一，单位面积产出率低。因此，我们要做的工作就是：（一）建立统一的房地产用地数据统计系统对相关部门进行有效的绩效考量当前的房地产土地资源的统计数据存在着多个部门收集，并且应用不同统计方法，因而统计结果有时大相径庭。所以，针对房地产用地，我们必须要建立准确及时地数据统计系统，对一切虚报瞒报的行为进行打击，并以此建立起用地管理部门子机构的・３７５・地学哲学与国土资源保障和储备学术会议论文集绩效考核体系，规范土地管理部门的行为，从源头杜绝虚假信息。（二）采取积极的从政态度、开源节流、提高房地产土地产出率通过新的城市的科学规划，使先富后富地区均衡发展。同时借鉴类似于日本都市圈的土地规划模式、发展城市高层建筑的模式，再通过将非平原面积引入城市和居民建筑，也可以大大缓解中国的人地紧张格局。在这种情形下，土地供应实际上是有弹性的，是随着土地使用方式的改进以及技术的进步日益“增长”，是“无限”而不是有限的。因此，中国的土地供应从城市化和技术进步的角度所得出的结论只能是，中国的土地资源将变得越来越宽松而不是越来越紧张，中国的人地矛盾也将变得越来越减缓而不是越来越加剧。（三）严厉打击房地产违法违规事件打击开发商囤房行为、加强土地供应管理成为不少专家的共识。房价上涨的主要原因在于土地供应的监管机制不完善。土地管理存在重视出售环节、轻视前期调研和后期监管的弊端。应该在前期研究透将拍卖的土地能否真正上市，在后期要监管土地的利用方式，。形成真实的土地供给。另外，对于开发商的囤房行为，应该严厉打击。不要把注意力放在高档房上，而应该着力解决城镇低收人人群的住房问题，－多发展经济适用房和廉租房。（四）发展房地产新技术和新产品精细化提升城市成容能力房地产发展应从长远利益着手，应用科学技术，为人民群众开发出适合居住的新的房地产产品，对城市的成容能力进行精细化提升，引导房地产自身的可持续发展。・３７６・其他参考文献［１】陈霞．国外农村土地城市化的比较研究．武汉工业大学管理与经济学院［２］张红．房地产经济学．北京：清华大学出版社［３】谭术魁．房地产开发与经营．武汉：华中科技大学出版社・３７７・
